토지의 언어를 읽는 법 3편 - 재건축·재개발을 위한 토지 체크리스트

 

📘 부동산 공부노트 – 토지의 언어를 읽는 법

3편. 재건축·재개발을 위한 토지 체크리스트

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✅ 왜 토지를 먼저 봐야 할까?

재건축·재개발 사업은 단지의 노후도만 보아선 안 됩니다.
토지의 법적 상태(용도지역, 용도지구, 용도구역)가 사업 가능성과 직결되기 때문이죠.

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💡 체크리스트 1. 용도지역

• 2종 일반주거지역
  • 중층 아파트 가능 (용적률 200% 내외)
  • 조용한 주거 환경, 규제는 비교적 강함
• 3종 일반주거지역
  • 고층 아파트 가능 (용적률 250~300%)
  • 재건축 시 사업성↑, 건설사 선호

✅ 정리: 2종은 안정성, 3종은 수익성 중심.

💡 체크리스트 2. 용적률과 역세권 개발

• 역세권 주변은 지구단위계획구역 또는 역세권고밀개발구역으로 묶여 → 용적률 상향(최대 400%+) 가능
• 단, 주거비율, 공공기여 요건이 까다로울 수 있음

✅ 개발 호재로 접근하되, ‘조건부 호재’임을 인식해야 함

💡 체크리스트 3. 용도구역

• 정비예정구역: 재개발/재건축 우선지정 가능, 주민의향이 관건
• 지구단위계획구역: 개발 가능하지만 지자체 계획 기준 준수 필수
• 고도지구/학교저촉: 높이·배치 제한 → 사업성 ↓

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🏙️ 실제 사례

📍 성동구 A아파트
- 3종 일반주거지역 + 역세권개발구역
→ 용적률 280% → 고층 재건축 가능
→ 한강 조망 + 상업지 인접 = 분양가 높게 책정
📍 은평구 B지역
- 2종 일반주거지역 + 고도지구 포함
→ 20m 제한, 층수 제한
→ 주민 사업 동의율 높아도 사업성 부족으로 지연

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🔎 실전 팁

• ✅ 지적편집도 + 토지이용계획 확인서 병행
• ✅ 저촉 여부(학교·녹지 등) + 공공기여 요구사항 검토
• ✅ 지구단위계획 세부 기준 반드시 사전확인

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📌 마무리 요약

용도지역	2종 vs 3종 구분	사업성/재건축 여건
용적률	상향 가능성 vs 제한 요소	고층 개발 가능 여부
용도구역	정비/지구단위 여부	법적 개발 허용 범위
저촉 여부	공공부지 포함 여부	인허가 제한 가능성

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📘 다음 편 예고

4편. 지적편집도 200% 활용법
: 토지의 언어를 '직접' 읽는 실전 가이드