재개발·재건축 현실 정복 시리즈 ④편조합설립인가 이후 매수, 정말 안전할까?부동산 스터디 | 공부노트✍️ 프롤로그: 조합설립인가 이후, 정말 안전할까?조합설립인가를 받았다고 해서 무조건 안전할까요?법적 안정성은 높아지지만, 실제로는 여전히 다양한 리스크가 남아 있습니다.오늘은 조합설립인가 이후 매수 시 주의해야 할 리스크와 체크포인트를 살펴봅니다.🏗️ 조합설립인가란 무엇인가?✔️ 조합이 공식적으로 법적 지위를 갖게 되는 절차✔️ 조합원 자격(권리) 확정✔️ 정비사업의 본격적인 시작 단계요약:'조합설립인가'는 '투자 안정성 상승'의 신호이지만, 아직 '완전한 안전'은 아닙니다.🚨 조합설립인가 이후에도 남아 있는 리스크리스크 항목설명실제 사례사업시행인가 지연주민 갈등, 소송 등으로 사업 추진 지연노량진6..

재개발·재건축 현실 정복 시리즈 ③편‘사업성 없다’는 지역, 어떻게 걸러야 하나부동산 스터디 | 공부노트✍️ 프롤로그: 왜 사업성 없는 지역을 걸러야 할까?부동산 투자의 가장 큰 리스크는 '시간'과 '기회비용'입니다.사업성이 없는 지역에 투자하면, 10년 넘게 묶여 있어도 수익은커녕 손실만 보는 경우가 많습니다.'사업성이 없다'는 신호를 조기에 캐치하는 것이 성공적인 투자로 가는 첫걸음입니다.📚 사업성 판단 기준과 실전 확인 방법항목핵심 내용확인 방법땅값기존 토지 감정가, 시세 흐름 확인KB부동산 시세, 국토부 실거래가 공개시스템분양가주변 입주 단지 분양가 대비 수익성 분석아파트 실거래가 앱, 분양 공고문용적률사업성은 결국 용적률 게임정비구역 지정 고시문, 지자체 홈페이지입지교통, 학군, 편의시설의 매..

재개발·재건축 현실 정복 시리즈 ②편초기 투자자 vs 중후반 투자자 전략 차이부동산 스터디 | 공부노트✍️ 프롤로그: 왜 초기 투자자와 중후반 투자자는 구분해야 할까?재개발·재건축 투자에서는 '언제 진입하느냐'가 수익률과 리스크를 결정합니다.같은 지역이라도 초기 단계에 들어간 투자자와 중후반 안정기에 진입한 투자자는 전략이 완전히 달라야 합니다.이번 글에서는 투자 단계별 전략 차이를 구체적으로 살펴봅니다.🏗️ 재개발·재건축 일반 절차 흐름 + 각 단계 정의단계정의정비구역 지정개발 예정지로 공식 지정 (지자체 승인)추진위원회 승인주민 동의로 추진위원회 설립조합설립 인가조합 공식 설립 (조합원 자격 확정)사업시행인가세부 건축계획 확정, 이주계획 수립관리처분인가조합원별 분양받을 평형, 분담금 확정이주·철거기..

재개발·재건축 현실 정복 시리즈 ①편재개발과 재건축, 진짜로 다른가? (절차·수익구조 비교)부동산 스터디 | 공부노트✍️ 프롤로그: 왜 구분해서 알아야 할까?"재개발이나 재건축이나 결국 새 아파트 생기는 거 아냐?" 많은 사람들이 이렇게 생각합니다.하지만 절차도 다르고, 수익구조도 다릅니다. 특히 투자 관점에서는 '같은 듯 전혀 다른 게임'이기 때문에 구체적인 차이를 반드시 이해해야 합니다.🏡 재개발 vs 재건축, 정의와 차이✔️ 재개발: - 노후 주거환경(도로, 상하수도, 기반시설 포함)을 모두 개선하는 사업 - 주거환경개선이 목표✔️ 재건축: - 노후 아파트를 허물고 다시 짓는 사업 - 기본 인프라는 유지하고 건물만 새로 짓는 것요약: 재개발은 "동네 전체"를 바꾸는 사업이고, 재건축은 "아파트 단..

미분양 시장 읽는 법 시리즈 ④편실전 투자자 입장에서 미분양 활용하는 방법부동산 스터디 | 현실집로그🧭 미분양은 무조건 위험일까?아닙니다.미분양은 시장 전체가 위험하다는 신호이기도 하지만, 투자자 입장에서는 기회가 되기도 합니다.✔️ 다만, 모든 미분양이 기회는 아닙니다.✔️ 걸러서 볼 수 있는 눈이 있어야 합니다.📊 어떤 미분양은 기회가 될 수 있을까?✔ 일시적 심리 위축 지역- 금리 인상, 경기침체로 단기 수요가 꺾였지만 기본 수요가 탄탄한 곳✔ 교통·인프라 완공 예정 지역- 아직 미완성이라 관심이 적지만 2~3년 내 인프라가 완성될 곳✔ 소형 위주 공급, 실수요 적합 지역- 전용 59㎡, 84㎡ 등 선호 평형 중심 단지✔ 가격 조정이 충분히 이뤄진 단지- 주변 시세 대비 명확히 메리트 있는 분양..

미분양 시장 읽는 법 시리즈 ③편미분양 터지는 지역들의 공통점부동산 스터디 | 현실집로그🧭 미분양, 아무데서나 터지지 않는다시장이 침체되더라도 모든 지역에서 미분양이 터지는 건 아닙니다.✔️ 항상 비슷한 패턴이 반복됩니다.✔️ 미분양이 몰리는 지역에는 공통적인 특징이 있습니다.📊 미분양 터지는 지역들의 공통점✔ 수요 기반이 약한 지역- 인구 순감소 지역, 전입보다 전출이 많은 지역✔ 생활 인프라 부족- 대형마트, 학교, 병원 등 주요 인프라 미비✔ 교통 접근성 열악- 광역교통망(지하철, BRT 등) 부재, 도로망 미비✔ 과잉 공급- 주변 수요를 초과하는 대규모 신규 단지 공급✔ 지역 경제력 약세- 고용시장 부재, 주요 산업 기반 약화📍 대표 사례경북 구미시: 제조업 침체 이후 인구 유출 지속, 신규..

미분양 시장 읽는 법 시리즈 ②편미분양 vs 입주폭탄, 진짜 위험 신호 구분법부동산 스터디 | 현실집로그🧭 미분양이 무섭나, 입주폭탄이 무섭나?부동산 시장이 얼어붙을 때 흔히 "미분양 대란"을 걱정합니다.하지만 미분양보다 더 무서운 건 '입주폭탄'일 수 있습니다.✔ 미분양은 '아직 팔리지 않은 집'입니다.✔ 입주폭탄은 '이미 지어졌고, 이제 쏟아져 나오는 집'입니다.✔ 실제 시장 충격은 입주폭탄이 더 빠르고 강하게 나타납니다.📊 미분양과 입주폭탄, 무엇이 다른가?구분미분양입주폭탄상태분양 완료 전준공 완료, 입주 개시시장 영향분양시장 가격 조정매매, 전세 동시 폭락 압박속도느리게 진행빠르게 체감현상분양가 할인, 추가 혜택급매 물량 증가, 전세 하락📍 대표 사례2023~2024 인천 검단신도시 사례:초..

미분양 시장 읽는 법 시리즈 ①편미분양 통계, 어디까지 믿을 수 있나?부동산 스터디 | 현실집로그🧭 미분양 통계, 기본 구조를 알아야 합니다뉴스에서는 매달 "전국 미분양 몇 만 세대"라는 숫자가 발표됩니다.하지만 이 수치는 단순히 '많다/적다'로 해석하면 위험합니다.✔ 먼저, 미분양 통계는 주택도시보증공사(HUG)와 국토교통부가 각각 집계합니다.✔ HUG는 분양보증 기준이고, 국토부는 착공 이후 기준입니다.✔ 둘 다 ‘계약 해지’, ‘임시 중단’, ‘재분양 대기’ 물량은 제외하는 경우가 많습니다.📊 미분양 통계가 정확히 의미하는 것✔ 분양공고 기준 미계약 세대입니다.✔ 하지만 중간에 계약 해지된 세대는 별도 관리되기도 하고 안 되기도 합니다.✔ '미분양' 통계에 잡히지 않는 '숨은 미분양'이 꽤 존재..