미분양 시장 읽는 법 시리즈 ④편실전 투자자 입장에서 미분양 활용하는 방법부동산 스터디 | 현실집로그🧭 미분양은 무조건 위험일까?아닙니다.미분양은 시장 전체가 위험하다는 신호이기도 하지만, 투자자 입장에서는 기회가 되기도 합니다.✔️ 다만, 모든 미분양이 기회는 아닙니다.✔️ 걸러서 볼 수 있는 눈이 있어야 합니다.📊 어떤 미분양은 기회가 될 수 있을까?✔ 일시적 심리 위축 지역- 금리 인상, 경기침체로 단기 수요가 꺾였지만 기본 수요가 탄탄한 곳✔ 교통·인프라 완공 예정 지역- 아직 미완성이라 관심이 적지만 2~3년 내 인프라가 완성될 곳✔ 소형 위주 공급, 실수요 적합 지역- 전용 59㎡, 84㎡ 등 선호 평형 중심 단지✔ 가격 조정이 충분히 이뤄진 단지- 주변 시세 대비 명확히 메리트 있는 분양..

미분양 시장 읽는 법 시리즈 ③편미분양 터지는 지역들의 공통점부동산 스터디 | 현실집로그🧭 미분양, 아무데서나 터지지 않는다시장이 침체되더라도 모든 지역에서 미분양이 터지는 건 아닙니다.✔️ 항상 비슷한 패턴이 반복됩니다.✔️ 미분양이 몰리는 지역에는 공통적인 특징이 있습니다.📊 미분양 터지는 지역들의 공통점✔ 수요 기반이 약한 지역- 인구 순감소 지역, 전입보다 전출이 많은 지역✔ 생활 인프라 부족- 대형마트, 학교, 병원 등 주요 인프라 미비✔ 교통 접근성 열악- 광역교통망(지하철, BRT 등) 부재, 도로망 미비✔ 과잉 공급- 주변 수요를 초과하는 대규모 신규 단지 공급✔ 지역 경제력 약세- 고용시장 부재, 주요 산업 기반 약화📍 대표 사례경북 구미시: 제조업 침체 이후 인구 유출 지속, 신규..

미분양 시장 읽는 법 시리즈 ②편미분양 vs 입주폭탄, 진짜 위험 신호 구분법부동산 스터디 | 현실집로그🧭 미분양이 무섭나, 입주폭탄이 무섭나?부동산 시장이 얼어붙을 때 흔히 "미분양 대란"을 걱정합니다.하지만 미분양보다 더 무서운 건 '입주폭탄'일 수 있습니다.✔ 미분양은 '아직 팔리지 않은 집'입니다.✔ 입주폭탄은 '이미 지어졌고, 이제 쏟아져 나오는 집'입니다.✔ 실제 시장 충격은 입주폭탄이 더 빠르고 강하게 나타납니다.📊 미분양과 입주폭탄, 무엇이 다른가?구분미분양입주폭탄상태분양 완료 전준공 완료, 입주 개시시장 영향분양시장 가격 조정매매, 전세 동시 폭락 압박속도느리게 진행빠르게 체감현상분양가 할인, 추가 혜택급매 물량 증가, 전세 하락📍 대표 사례2023~2024 인천 검단신도시 사례:초..

미분양 시장 읽는 법 시리즈 ①편미분양 통계, 어디까지 믿을 수 있나?부동산 스터디 | 현실집로그🧭 미분양 통계, 기본 구조를 알아야 합니다뉴스에서는 매달 "전국 미분양 몇 만 세대"라는 숫자가 발표됩니다.하지만 이 수치는 단순히 '많다/적다'로 해석하면 위험합니다.✔ 먼저, 미분양 통계는 주택도시보증공사(HUG)와 국토교통부가 각각 집계합니다.✔ HUG는 분양보증 기준이고, 국토부는 착공 이후 기준입니다.✔ 둘 다 ‘계약 해지’, ‘임시 중단’, ‘재분양 대기’ 물량은 제외하는 경우가 많습니다.📊 미분양 통계가 정확히 의미하는 것✔ 분양공고 기준 미계약 세대입니다.✔ 하지만 중간에 계약 해지된 세대는 별도 관리되기도 하고 안 되기도 합니다.✔ '미분양' 통계에 잡히지 않는 '숨은 미분양'이 꽤 존재..