입주 3년된 아파트, 재산권 행사도 어려워요

📰 뉴스 해석

입주 3년된 아파트, 재산권 행사도 어려워요

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✅ 요약

서울 주요 신축 아파트들이 입주 후에도 준공승인 지연으로 인해
소유권 이전 및 등기 절차를 밟지 못하는 사례가 이어지고 있습니다.
이로 인해 입주민들은 대출 제한, 매도 제약, 가격 하락 등
재산권 행사에 실질적인 어려움을 겪고 있습니다.

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🔍 해석 포인트

① 신축 아파트라도 ‘소유권’은 준공승인 이후

• 준공승인: 설계대로 공사가 완료되었는지 확인받는 행정 절차
• 소유권보존등기: 준공 승인 후 최초 소유권을 등록하는 절차
• → 이 두 절차가 완료되어야 진정한 ‘내 집’이 됩니다

② ‘입주권’ 상태는 대출·매매·재산권 행사 모두 불리

• 1금융권 신규 대출은 대부분 불가능
• 담보 가치가 낮아 대출 금액이 적거나 고금리 적용
• 매도 시 등기 미완료로 인해 시세보다 낮게 팔리는 경우 다수

③ 실제 사례: 디퍼아·흑석자이 등

• 디에이치 퍼스티어 아이파크(강남구 개포동): 입주 3년차, 아직 임시사용승인 상태
• 하수암거 공사 지연, 학교 미준공 등으로 준공승인 지연
• 흑석자이(동작구): 도로 정비 공사, 교육청 협의 문제 등으로 승인 보류 중

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❗ 등기 미완료 시, 소유자와 매수자에게 생기는 문제

👤 소유자가 겪는 문제

• ✅ 재산권 행사 제한: 법적으로 내 집이 아님
• ✅ 신규 담보대출 불가: 기존 집단대출 승계 외 신규 대출 어려움
• ✅ 세금/양도요건 불확실: 실거주 기준, 양도세 비과세 해석 어려움
• ✅ 법적 분쟁 발생 가능: 조합·지자체·시공사 간 책임 전가
• ✅ 가격 협상에서 불리: “등기가 안 됐으니 가격을 깎자”는 요구로 시세보다 낮게 매도되는 경우 발생

🧑‍💼 매수자가 겪는 문제

• ❌ 등기 불가 매물 취급: 부동산 중개 시 기피 대상
• ❌ 대출 어려움: 대부분 2금융권만 가능, 조건 불리
• ❌ 법적 위험 부담: 등기 이전 불가 시 계약 불안정

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📊 사례 요약: 입주권 vs 일반 아파트 시세

디퍼아	입주권	35억 (16층)	2024.3
래미안 블레스티지	일반	33억 (28층)	2024.3
디퍼아	입주권	30.15억 (4층)	2023.8
블레스티지	일반	31.3억 (9층)	2023.10

📌 입주권은 등기가 되지 않아 시세 반영력이 떨어지고, 거래 유동성도 낮음

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💬 현실집로그의 생각

‘입주만 하면 끝’이 아니라, 진짜 소유권을 가졌는지가 더 중요합니다.
법적 등기 이전이 지연되면, 재산권 행사, 대출, 매도 모두 어려워질 수 있습니다.

특히 투자자와 실거주자 모두 등기 여부 확인은 필수입니다.

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📝 한줄 요약

“입주했다”고 끝이 아닙니다.
준공승인과 등기 여부까지 확인해야 진짜 내 집입니다.