“입지 좋으면 안 떨어진다?”｜하락장에서 깨지는 부동산 착각

“여긴 절대 안 떨어져?”｜입지 신화의 착각

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부동산 공부노트 | 실패하는 투자자들의 7가지 착각 ｜ 현실집로그

 

📌 강남, 용산, 마용성… 입지가 좋으면 안 떨어질까?
절대적이라 믿는 ‘입지 신화’는 실제 하락장에서는 깨지곤 합니다.
이번 글에서는 실수요자들이 간과하기 쉬운 핵심 입지의 리스크를 짚어봅니다.

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📍 “여긴 안 떨어져요”라는 말, 믿어도 될까?

많은 사람들이 ‘강남이니까’, ‘용산이니까’, ‘초역세권이니까’라는 이유만으로 가격이 방어될 것이라 믿습니다.

하지만 하락장에서는 그 믿음이 흔들립니다.

 

• 📉 강남 3구 아파트도 2022~2023년 3~5억 이상 하락
• 📉 용산 고급 아파트, 한때 실거래가 기준 20~30% 조정
• 📉 마용성 일대 중소형 단지, 전세가 무너지며 매매가도 하락

결국, 어떤 입지도 심리·자금·정책이 흔들릴 땐 절대적으로 안전하다고 볼 수 없습니다.

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🔍 입지 신화를 믿는 사람들의 3가지 착각

• ① 상승률보다 낙폭이 더 클 수도 있다
  – 고가 지역일수록 하락폭이 크면 금액 단위로는 손실이 더 커짐
• ② 대출 규제와 세금은 입지를 가리지 않는다
  – 다주택 중과, 종부세, 취득세 부담 등은 ‘좋은 입지’에서도 피해갈 수 없음
• ③ 실거래가가 아니라 호가만 믿는 경향
  – 매물 부족으로 가격이 유지되는 것처럼 보이나, 실제 거래는 급락했을 수 있음

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🧠 현실집로그의 생각

“입지는 가격의 조건일 뿐, 방어막은 아닙니다.”

 

입지 프리미엄은 상승장에서 강한 무기지만,
하락장에서는 가장 먼저 무너지는 착각이 되기도 합니다.
특히 투자 수요가 많은 지역일수록 수요 이탈 시 낙폭도 더 큽니다.

 

💡 결국 "좋은 입지냐"보다 "언제 샀느냐"가 가격 흐름에 더 큰 영향을 줍니다.
같은 단지라도 상승기와 하락기에 따라 수익과 손실이 완전히 달라집니다.

따라서 진짜 전략은 ‘무조건 좋은 곳’이 아니라
👉 언제, 어떤 흐름에서, 누구보다 먼저 빠져나올 수 있느냐입니다.

 

✅ 입지+타이밍+수요 흐름, 이 3가지를 함께 읽어야 비로소 가격 구조가 보입니다.

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📌 핵심 요약 3줄

• 🟢 입지가 좋다고 무조건 방어되지 않는다
• 🟡 하락장에서는 인기 지역도 예외 없다
• 🔴 ‘입지’보다 ‘타이밍’과 ‘흐름’을 읽는 눈이 더 중요하다

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🔗 다음 편 예고

👉 ④편에서는 “그래도 월세는 나오잖아”｜수익률 착시를 다룹니다.
수익형 투자에서 월세 중심 판단이 어떤 오류를 만들 수 있는지 분석합니다.

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📚 시리즈 전체 보기

• ① “남들도 사니까 나도 산다”｜추종심리의 덫
• ② “하락은 잠깐일 거야”｜과잉 낙관의 오류
• ③ “여긴 절대 안 떨어져”｜입지 신화의 착각 (현재 글)
• ④ “그래도 월세는 나오잖아”｜수익률 착시
• ⑤ “전세 끼면 싸게 산다며?”｜갭투자의 허와 실

 

✍️ 현실집로그는 실수요자의 판단 오류를 분석하고, 데이터 기반의 균형 잡힌 부동산 사고를 추구합니다.
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최종 업데이트: 2025.05.21