📘 변화하는 부동산 선택 기준 3편 - 인구절벽과 주택 시장의 미래

수요가 사라진다 – 인구절벽과 주택 시장의 미래

📘 부동산 공부노트 ⑤-3편

---

📉 인구 감소, 이젠 현실이다

• 통계청: 2024년 대한민국 인구는 이미 자연 감소 단계 진입
• 합계 출산율 0.7명대, 세계 최저 수준
• 2040년까지 전국 228개 시·군·구 중 80% 이상이 인구 감소 지역으로 전환 예상

📌 특히 경북 군위, 전남 고흥, 강원 태백 등은 이미 ‘소멸 고위험 지역’으로 지정되었으며, 청년 유출과 고령화가 동시에 심화되고 있습니다.

👉 단순한 ‘지방 문제’가 아니라, 수도권 일부 지역도 정체 및 감소 신호가 뚜렷하게 감지되고 있습니다.

---

🏘 공급은 늘고 수요는 줄고

• 3기 신도시, 공공택지 등 공급 확대 정책 지속 추진 중
• 반면 실수요는 줄고 있음 (1~2인 가구 증가, 고령화, 비혼 인구 증가)

👉 공급 중심의 정책이 과잉공급으로 이어질 수 있다는 경고음도 들리고 있습니다.

---

🔍 인구절벽에 대한 두 가지 시각

1. “그럼에도 투자 기회는 있다”는 입장
   • 재외동포 귀국, 1~2인 가구 증가 등 새로운 수요층 등장
   • 도심 소형주택, 오피스텔, 생활형 숙박시설 등은 꾸준한 수요 예상
   • 고령층 주거 이전, 리모델링 수요 등도 지역별 기회 요소
2. “수요 감소로 시장은 더욱 어려워진다”는 입장
   • 전국적 인구 감소로 주택 수요 기반 붕괴 우려
   • 지방 중소도시 중심으로 미분양·공실 증가, 가격 하락 지속
   • “싼 집은 많지만, 살 사람이 없다”는 구조적 문제 부각

---

🏚 소멸 위험 지역, 주택 시장의 변화

• 전남 고흥: 신규 분양 미계약률 80% 이상, 인구 소멸 속도 전국 최고
• 강원 태백: 주택 공시가격 하락, 공공기관 이전 이후에도 회복 조짐 없음
• 경북 의성: 전세 공실률 전국 최상위, 임대사업자 시장 철수 확대

👉 인구와 수요의 감소는 도시의 기능과 자산 가치를 동시에 위축시키고 있습니다.

---

🧠 현실집로그의 생각

“집값은 수요가 만드는 것이다. 수요가 사라지면 프리미엄도 사라진다.”

• ✔️ 지금은 ‘공급이 많다’보다 ‘수요가 더 없다’는 구조를 이해해야 합니다.
• ✔️ 실거주 중심 전략이 필요한 시대:
  • 인구가 유지될 도시
  • 일자리가 모이는 권역
  • 고령자 복지 인프라 구축 여부
• ✔️ 투자자라면:
  • 단순 저평가보다는 인구 유입 가능성과 생활 수요 기반 도시를 선별
• ✔️ 특히 1~2인 가구의 소형 주거 수요는 향후 지역 내 핵심 시장으로 자리잡을 수 있습니다.

📌 앞으로의 부동산 선택 기준은 이렇게 바뀌고 있습니다.

• 과거: 교통·학군 중심
• 이제: 인구 유입 가능성, 일자리 분포, 공공 인프라, 커뮤니티 지속 가능성

---

👉 다음 편 예고: [⑤-4편] 전세, 월세, 반전세 – 2025년 거주 전략 다시 짜기

 

 

https://myrealityhome.tistory.com/entry/real-estate-guiderent-strategy-2025

📘 변화하는 부동산 선택 기준 4편 - 전세, 월세, 반 전세 - 2025 거주 전략 다시짜기