전세는 왜 아직도 살아있을까?｜월세로 바뀌는 시장, 그래도 전세가 사라지지 않는 이유

📚 이 글은 《부동산 공부노트 | 정책・시장구조 심층 해석 시리즈》의 일부입니다.
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전세는 왜 아직도 살아남았을까?｜반세계적 제도의 구조와 생존 이유

정책・시장구조 심층 해석 ｜ 현실집로그

‘전세’는 한국에만 존재하는 특이한 제도입니다.
글로벌 트렌드에 역행하는 전세, 왜 여전히 남아있고 오히려 부동산 시장의 한 축이 되고 있는 걸까요?

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📌 전세는 정말 '한국에만 있는 제도'일까?

전세는 거주자가 집주인에게 일시금(보증금)을 맡기고, 별도의 월세 없이 거주하는 제도입니다.
이런 제도는 사실상 한국에만 존재합니다. 세계 어디에도 이런 구조는 흔치 않습니다.
그렇다면, 이렇게 독특한 제도는 왜 사라지지 않고 오히려 ‘살아남고’ 있을까요?

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🔍 전세의 구조 – 시장과 제도 사이의 절묘한 균형

전세는 사실상 금융상품과 주거의 결합입니다.

• 🏠 집주인 입장: 은행보다 싸게 자금을 조달할 수 있음
• 👤 세입자 입장: 월세보다 부담 낮고, 목돈을 보존 가능
• 💱 시장의 입장: 전세보증금은 ‘레버리지 투자 수단’이 되어 매매수요도 촉진

이런 삼자 간의 이해관계가 맞아떨어져 전세는 단순한 주거 방식이 아니라 금융 순환 장치로 자리잡았습니다.

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📉 전세의 위기와 반등 – 2021~2023

2021~2022년 사이 전세 가격은 급등했고, 전세사기, 깡통전세 문제가 사회적 이슈로 확산되었습니다.
하지만 2023년 하반기부터는 다시 '전세 회귀 현상'이 나타났습니다.

• 🔺 금리 상승 → 월세 부담 증가
• 🔺 월세 세액공제 한계 → 고소득층의 전세 수요 유지
• 🔺 신규 입주 물량 확대 → 역전세로 인한 전세 유인 증가

즉, 위기 이후에도 전세는 시장의 상황에 따라 다시 선택받는 제도가 되었습니다.

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📊 최근 전세 시장의 흐름과 변화

최근 2025년 들어 전세제도의 구조는 유지되면서도, 시장에서는 '소멸 전환'이 빠르게 진행되고 있습니다.

• 📉 서울 도심 전세 거래 비중 감소 → 전세보다 월세 선호 확산
• 💸 외국계 자본의 월세 자산 매입 증가 → 고정 수익형 자산으로 '월세 아파트' 선호
• 🏙 서울 고가 아파트 중심 전세 소멸화 → 종로·용산·강남 등 전세 잔존 물량 급감

전세는 여전히 제도로 남아있지만, 시장 참가자들의 선택은 빠르게 월세 중심으로 이동하고 있으며
그 흐름에 글로벌 자본까지 가세하면서 구조적 전환은 더욱 가속화되고 있습니다.

출처: 세계일보, 디지털타임스, 조선비즈 (2025년 5월)

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📈 전세가 사라지지 않는 이유 5가지

1. ✅ 금융 시스템으로 흡수된 구조 – 보증금 대출, 반환보증 등 금융제도와 결합
2. ✅ 임대인의 자금 조달 수단 – 갭투자와 연계된 수익 구조
3. ✅ 세입자의 무이자 자산 보관 수단 – 월세보다 저렴한 주거비
4. ✅ 정책적 이중성 – 월세 전환을 유도하면서도 전세 보장 정책 병존
5. ✅ 사회적 인식 – "전세라도 서울 살아야지", "전세는 자산축적 단계"라는 관념

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🧠 현실집로그의 해석

"전세는 모순적이지만 실용적인 제도입니다."

금융, 세금, 임대차 규제가 혼재된 한국 시장에서 전세는 여전히 ‘대안이 없는 현실적 선택지’로 남아 있습니다.

글로벌 스탠다드에서 벗어난 제도라 해도,
지금의 시장과 정책이 변화하지 않는 한 전세는 쉽게 사라지지 않습니다.

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🔗 다음 편 예고

• ✔️ ① 분양가상한제, 누구를 위한 제도인가
• ✔️ ② 수도권 규제지역 vs 지방 해제, 그 이유는?
• ✔️ 전세는 왜 아직도 살아남았을까?
• 🔜 재건축초과이익환수제, 폐지되지 못하는 진짜 이유
• 🔜 왜 3기 신도시는 똑같이 실패할 수도 있는가?

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최종 업데이트: 2025.05.14