토지거래허가구역 재 지정 이후 서울 집값 동향은?

 

📰 다시 묶인 토지거래허가구역…왜 또 묶였을까?

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1. 🧭 배경 요약

2024년 말, 정부는 서울의 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 다시 토지거래허가구역으로 재지정했습니다.
이 지역들은 한동안 거래 침체로 허가구역이 일부 해제됐지만, 2024년 중반부터 매수세가 빠르게 몰리며 실거래가가 오르고, 비거주 목적 거래 비중이 증가하면서 재지정이 결정되었습니다.

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2. 📘 토지거래허가구역이란?

"허가 없이 사고팔 수 없는 부동산 거래 규제 지역"

항목	내용
적용 대상	85㎡ 초과 아파트 매매 (단독주택·빌라 제외)
적용 지역	서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
허가 조건	2년 이상 실거주 목적 (전입 + 거주 증빙 필요)
예외 대상	85㎡ 이하, 상속·증여 등 실거래 외 목적
위반 시	계약 무효 + 벌금 + 향후 청약·거래 제한

📌 이번 재지정은 '아파트'만 해당되며, 단독주택·빌라 등은 제외 대상입니다.
📌 단순 전세 목적, 임대 운용, 단기 전매는 허가가 불가합니다.

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3. 🎈 풍선효과, 어디로 갔을까?

토지거래허가구역 재지정 이후, 마포구·성동구 등 비허가 지역으로 수요가 빠르게 이동하고 있습니다.

지역	변화
마포구	아현·공덕 위주 거래량 상승, 분양권 문의 증가
성동구	옥수·왕십리·금호 일대 실거래가 강세
용산구 외곽	한강로·효창동 주변 거래량 소폭 상승
노원 등 외곽지	영향 미미, 입지 선호도 차이로 수요 이동 크지 않음

📌 입지와 상품성 모두 갖춘 비허가구역 핵심지로 수요 재편
📌 신축 + 역세권 + 전용 85㎡ 이하 단지에 특히 수요 집중

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4. 👶 신혼부부에게 미치는 영향

강남3구, 용산구 = 허가 필요 지역 = 진입 장벽이 있는 곳
그러나 실거주 의사가 뚜렷하고 조건을 갖춘다면 충분히 진입 가능합니다.

조건	설명
실거주 조건	전입신고 후 실제 2년 이상 거주 필요 (세대원 전입 포함)
자금 여력 기준	최소 자기자본 3~5억 + DSR 내 대출 가능 범위
유리한 진입 방식	청약 당첨 시 허가조건 자동 충족 / 신혼희망타운 불가지역 제외
불리한 방식	전세 돌리기, 단기 매도 목적, 공동 명의 후 비거주 계획 등

📌 허가구역이라도
- 실거주가 가능하고
- 중도금/잔금 납입 여력이 있다면
신혼부부도 충분히 진입할 수 있습니다.

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5. 🧠 현실집로그의 생각

• 이번 재지정은 투기 차단보다 시장 심리 조절 목적이 큽니다.
• 특히 강남·용산은 이미 실거주/투자 수요가 공존하는 지역으로, 허가구역 지정은 ‘진입 기준’일 뿐 절대적 장벽은 아닙니다.
• 자금 여력 판단 팁
  - 15억 매물 기준, 최소 자기자본 5억 + 대출 9~10억 + 월 상환 여력 400만 원 이상
  - DSR 40% 이하 기준이면 충분히 접근 가능
• 허가제는 '규제'가 아니라 '자격 검토 시스템'입니다.

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📎 참고자료

• 국토교통부 보도자료 (2025.04)
• 서울시 도시계획 고시문