분양권은 팔 수 있지만 살 수는 없다? 실거주 의무가 만든 시장의 딜레마

📰 실거주 의무 폐지 논의…전매는 가능한데 왜 살 수는 없을까?

---

1. 🧭 배경 요약

2023년 4월, 정부는 주택시장 정상화를 위해 분양권 전매제한을 대폭 완화했습니다.
이제 수도권 분양아파트는 3년, 과밀억제권역은 1년, 기타 지역은 6개월 이후부터 전매가 가능합니다.
💡 하지만 실거주 의무는 여전히 유지되고 있습니다.

• 전매는 가능 → 분양권이 시장에 나올 수 있음
• 실거주는 필수 → 매입자는 바로 입주해야 함

📌 이로 인해 ‘거래는 열렸지만, 실질 거래는 막힌 시장’이라는 모순이 생겼고
특히 수요자인 신혼부부·청년·맞벌이 부부에게 혼란을 주고 있어요.

---

2. 🔍 해석 포인트

• 실거주 의무 대상: 수도권 분양가상한제 적용 단지 (2021.2.19 이후 모집공고)
• 의무 기간: 분양가가 시세의 80% 미만이면 5년, 100% 이상이면 2년
• 전매제한 해제: 분양권은 거래 가능하지만 실거주 의무는 별도로 유지됨
• 위반 시 처벌: 계약취소, 벌금(1천만 원 이하), 향후 청약자격 제한
• 실거주 유예 조치: 정부가 일시적으로 3년 유예 조치 발표 (근본 해결은 아님)

참고로 실거주 유예란 일단 전세 놓을 수 있게 하되,
3년 내 입주를 조건으로 하는 임시 조치예요.
전세기간과 충돌하거나, 다시 이사해야 할 수도 있어 현실성과 효율성에 논란이 많습니다.

---

3. 👶 신혼부부에게 미칠 영향은?

1) 전매 가능 단지임에도 실거주 조건 때문에 매입 불가

• 예를 들어, 신혼부부 A씨는 직장과 육아 문제로 입주가 곤란하지만 투자 가치가 큰 단지의 분양권을 매입하고 싶어 합니다.
  → 그러나 실거주 의무가 남아 있어 매입 자체가 불가능

2) 청약 전략에 혼란 유발

• 청약 당첨 후 실거주를 못하면 위약 처리되기 때문에
  청약 자체를 꺼리게 되는 부작용도 발생합니다.

3) 실거주와 전세의 ‘충돌’

• 입주자 모집공고 당시 실거주 의무가 명시되어 있음에도
  전매 가능 단지라 착각하고 전세 계약을 체결해
  입주 예정자와 세입자 모두 피해를 보는 사례도 증가 중입니다.

---

4. 🧠 현실집로그의 생각

• ✅ 전매 해제 + 실거주 폐지 → 동시 추진이 필요
  • 현재는 ‘입장 불가한 전시품’을 시장에 내놓는 꼴
  • 당첨자도, 매입자도 활용 못하는 고립된 청약권만 늘고 있음
  ✅ 무분별한 폐지는 위험 → ‘안전장치’ 필요
  • 갭투자/전세사기 재발 우려 있으므로
    실거주 폐지와 함께 DSR, LTV 강화 / 보증보험 기준 엄격화 등도 병행해야
  ✅ 신혼부부, 청년 등 실거주 어려운 세대에게 불합리
  • 직장 이전, 육아, 양가 근접거주 등 이유로
    실거주가 오히려 불편한 사람도 많음
  • 특히 맞벌이 직장인 → 2~3년 후 입주 조건도 현실적으로 부담

---

5. 🏘️ 전매제한 해제됐지만 실거주 때문에 거래가 막힌 단지들

• 1. 더샵 하남 에디피스 (경기 하남시)
  • 분양 시기: 2021년 9월
  • 전매제한: 완화되어 해제
  • 실거주 의무: 2년
  • 현황: 전매제한은 해제되었지만 실거주 의무로 인해 일반분양 분양권 거래가 사실상 불가능한 상황입니다.
  • 실제로 부동산 매물도 조합원 입주권만 일부 존재하며, 일반분양 분양권은 거의 없는 상태입니다.​
  2. 올림픽파크 포레온 (서울 강동구)
  • 분양 시기: 2022년
  • 전매제한 해제 시점: 2023년 12월
  • 실거주 의무: 2~5년
  • 현황: 전매제한은 해제되었지만 실거주 의무로 인해 분양권 거래가 제한되고 있습니다.
  • 수분양자들은 실거주 의무 폐지를 기다리고 있지만, 법안 통과가 지연되면서 거래가 어려운 상황입니다.​
  3. e편한세상 강일 어반브릿지 (서울 강동구)
  • 분양 시기: 2021년
  • 전매제한: 완화되어 해제
  • 실거주 의무: 2년
  • 현황: 전매제한은 해제되었지만 실거주 의무로 인해 분양권 거래가 제한되고 있습니다. 수분양자들은 실거주 의무 폐지를 기다리고 있지만, 법안 통과가 지연되면서 거래가 어려운 상황입니다

---

📎 참고 기사

• 분양권 전매제한 총정리:해제 조건과 예외 사례까지!

분양권 전매제한 총정리:해제 조건과 예외 사례까지 한눈에!