분양권 양도 시 세금은 얼마일까? 실전 계산법과 예외조건 총 정리

평소본: 분양권 양도 시 세권은 얼마일까?

🔍 실전 계산법 + 예외 조건 총정리 (with 현실집로그)

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1. 🧱 분양권이란 무엇인가요?

포스트 설명: 분양권은 아직 완공되지 않은 집을 분양받을 수 있는 '권리'입니다.

• • 예를 들어, 2025년에 입주할 아파트를 2023년에 미리 계약했다면 →
  • 집은 아직 없지만 분양받은 권리를 가지고 있음 = 분양권
• 이 권리는 중도에  양도(되팔기)도 가능함 (단, 전매 제한/실거주 의무가 없는 단지에 한해 가능)

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2. 💸 분양권 양도 시 발생하는 세금은?

분양권을 되팔아 차익이 발생하면 양도소득세가 부과됩니다.

• 보유기간이 1년 미만일 경우: 세율 45%

• 보유기간이 1년 이상 2년 미만일 경우: 세율 35%

• 2년 이상 보유 + 준공 전 양도: 일반과세 (6~45%)

• 준공 후 취득세를 내고 실소유자가 된 이후 양도: 일반 주택과 동일하게 취급

 

✅ 참고

• 2021년 1월 1일부터 분양권도 양도소득세 과세 대상

• 1세대 1주택 비과세 대상이 아님 → 분양권은 주택 수에 포함됨

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3. 🧮 실전 시뮬레이션

• 예시:
  • 세종시 파밀리에 분양권
  • 분양가 : 2억 8,000만 원
  • 양도가 : 5억원
  • 보유기간: 8개월
  • 기타 비용: 취득세 300만 원, 프리미엄 수수료 100만 원 등
  • 👉 양도차익 = 5억 - 2.8억 = 2.2억 원
  • → 필요경비 약 400만 원 공제
  • → 과세 표준 = 약 2.16억원
  • → 양도세율(45%) 적용 시 세액 = 약 9,700만 원 전후
• ✅ 만약 2년 보유 후 준공 후 양도 시 → 일반세율로 떨어지고,
• 장기보유특별공제 가능성도 생김 (거주 요건 따라 상이)

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4. 🧷 예외 적용 및 유의사항

• 일시적 1가구 2주택도 불가능 (분양권은 주택으로 포함됨)
• 양도세 비과세 기준은 ‘완공 후 실입주 → 2년 거주’ 충족 시 적용 가능
• 중도금대출 승계 시에도 양도 여부 관계없이 소득세 부과
• 양도일 기준은 잔금일 또는 소유권 이전 등기일 기준으로 판단

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5. 🧠 현실집로그의 생각

• “프리미엄이 붙었다고 무조건 수익은 아님” → 세금, 중개비, 수수료, 이자비용까지 고려해야 실제 수익이 남음
• • “신축 완공 전에 되팔고 싶은 경우” → 전매 제한, 실거주 의무, 세율 등을 꼼꼼히 확인해야 함
• • “양도는 전략, 보유는 기준 → 분양권 매도는 타이밍 싸움!
• ”단기차익보다 세금+자금흐름까지 고려한 시뮬레이션 필수

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6.  참고자료

세종시 무순위 '줍줍' 청약 시세차익 수억원? 부린이가 알아야할 모든것!