분양권 전매제한 총정리:해제 조건과 예외 사례까지 한눈에!

📦 분양권 전매제한이란?

해제되면 무슨 일이 생기고, 예외적으로 가능한 경우는?

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1. 📌 전매제한이란?

‘전매제한’은 아파트 분양권을 일정 기간 제3자에게 매도하지 못하도록 막는 제도예요.

청약 제도를 악용한 투기 세력 유입을 차단하고, 실수요자 보호를 목적으로 운영됩니다.

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2. ⚖️ 전매제한 법적 근거

• 「주택법」 제64조
• 「주택공급에 관한 규칙」 제53조~56조
• 지역별 「조정대상지역/투기과열지구 지정고시」

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3. ⏱️ 전매제한 기준 요약

수도권 GB 해제 공공택지 (전용 85㎡ 이하)

시세 대비 분양가	공공주택	공공주택 외
70% 미만	6년	3년
70~85% 미만	5년	2년
85~100% 미만	4년	1년
100% 이상	3년	1년

수도권 기타지역 및 비수도권

• 공공택지(85㎡ 이하): 1년 (투기과열지구 시 5년)
• 공공택지(85㎡ 초과): 1년 (투기과열지구 시 3년)
• 민간택지(85㎡ 이하): 6개월 (투기과열지구 시 3년)
• 민간택지(비수도권): 없음 (충청권은 3년)

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4. ❌ 전매제한 해제되면 무슨 일이 생길까?

• 🔹 1) 거래 활발 → 프리미엄 형성
  전매제한 해제 시점이 되면, 그동안 거래할 수 없던 분양권이 시장에 등장하면서 실거래가가 형성됩니다.
  → 분양가보다 수억 원 높은 프리미엄(P)으로 거래되는 경우도 많죠.
  예: 래미안 원베일리 59타입 전매 해제 후 10억 이상 차익 사례
• 🔹 2) 단기 시세 급등 + 투자 수요 유입
  분양가와 시세 차이가 크면 전매 해제 직후 투자자 유입 급증
  → 거래량 증가 → 실거래가 기준 상승 → 단기 시세 급등
  하지만 가격 거품 우려도 병행되기 때문에 정부는 전매제한 해제를 두고 단지별 시기 조절을 해왔어요.
• 🔹 3) 실거주 약화 → 커뮤니티 형성 지연
  전매제한 해제와 동시에 실거주 의무도 사라지는 경우,
  → 실입주자 감소 → 입주민 커뮤니티 형성 지연 → 단지 내 상가/학교 활성화 저하 가능성
• 🔹 4) 세금 이슈도 고려해야
  전매가 해제되더라도
  - 양도세 1세대 1주택 비과세 요건 미충족
  - 분양권 보유 1년 미만이면 45~60% 세율
  등의 세금 리스크도 반드시 확인해야 합니다.

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5. 🧑‍⚖️ 예외적으로 전매가 가능한 경우

• 계약자 사망
• 이혼 및 재산 분할
• 장기 치료 목적 전출
• 전근, 근무지 이전 등 실거주 불가 사유
• 경제적 곤란 (파산, 실직 등)
• 양육 곤란 또는 부양 의무 발생

※ 위 예외는 모두 관할 지자체장 승인 필요

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6. 🧠 현실집로그의 인사이트

• 전매제한 길수록 실거주 비중↑ → 안정적 커뮤니티
• 단기 투자 시에는 전매 해제 타이밍과 세금 조건 필수 확인
• 실거주자라도 전매 가능 시점의 시세 흐름 파악 중요

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