재개발·재건축 현실 정복 시리즈 ①편
재개발과 재건축, 진짜로 다른가? (절차·수익구조 비교)
부동산 스터디 | 공부노트
✍️ 프롤로그: 왜 구분해서 알아야 할까?
"재개발이나 재건축이나 결국 새 아파트 생기는 거 아냐?" 많은 사람들이 이렇게 생각합니다.
하지만 절차도 다르고, 수익구조도 다릅니다. 특히 투자 관점에서는 '같은 듯 전혀 다른 게임'이기 때문에 구체적인 차이를 반드시 이해해야 합니다.
🏡 재개발 vs 재건축, 정의와 차이
- ✔️ 재개발: - 노후 주거환경(도로, 상하수도, 기반시설 포함)을 모두 개선하는 사업 - 주거환경개선이 목표
- ✔️ 재건축: - 노후 아파트를 허물고 다시 짓는 사업 - 기본 인프라는 유지하고 건물만 새로 짓는 것
요약: 재개발은 "동네 전체"를 바꾸는 사업이고, 재건축은 "아파트 단지"만 바꾸는 사업입니다.
📋 절차 비교
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 사업 초기 | 정비구역 지정 필요 | 추진위원회 설립 → 조합 설립 |
| 중간 단계 | 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가 | 조합 설립 → 안전진단 통과 → 사업시행인가 → 관리처분인가 |
| 추가 조건 | 환경개선 중심 (도로, 상하수도 등) | 안전진단 필수 (구조적 위험성 평가) |
| 완료까지 소요기간 | 10~15년 이상 소요 가능성 | 7~12년 평균 소요 |
💵 수익구조 비교
🔵 재개발 수익구조
- ✔️ 초기 투자비: 비교적 저렴 (노후주택, 빌라 매입)
- ✔️ 분담금 부담: 상승 위험 존재 (사업 지연/사업비 증가 시)
- ✔️ 기대수익: 장기 보유 시 높은 수익 가능
- ✔️ 리스크: 행정절차 지연, 주민 갈등, 사업 무산 가능성
🔵 재건축 수익구조
- ✔️ 초기 투자비: 아파트 가격 자체가 높음
- ✔️ 분담금 부담: 상대적으로 예측 가능 (사업성 반영)
- ✔️ 기대수익: 입주권+프리미엄 기대
- ✔️ 리스크: 안전진단 통과 실패 시 장기 정체
🏷️ 재개발에도 입주권과 프리미엄이 존재할까?
네, 재개발에도 입주권과 프리미엄이 존재합니다.
- 재개발 구역 조합원이 되면 입주권을 가질 수 있으며, - 관리처분인가 이후에는 입주권 거래가 공식적으로 가능해집니다.
프리미엄 역시 시간이 지나면서 새 아파트 가치 상승에 따라 붙을 수 있습니다. 다만 초기에는 권리가액 산정, 분담금 리스크 등이 있어 변동성이 크다는 점은 유의해야 합니다.
🛤️ 관리처분인가 전과 후 절차 구체 정리
📋 관리처분인가 전
- ✔️ 구역 지정 → 추진위원회 설립 → 조합 설립 → 사업시행인가
- ✔️ 조합원은 입주권 예상은 가능하지만, 구체적인 동호수·분담금은 미확정
- ✔️ 투자 리스크 크고, 사업 지연·무산 가능성 존재
📋 관리처분인가 후
- ✔️ 조합원별 평형, 분담금, 권리가액 확정
- ✔️ 입주권 공식 발급 가능 → 매매 가능
- ✔️ 이주, 철거, 착공 등 물리적 사업 추진 시작
요약: 관리처분인가가 난 이후는 투자 안정성이 급격히 올라가는 시점입니다. (하지만 초기 진입에 비해 가격이 높아지는 단점은 있습니다.)
🏷️ 재개발 입주권과 비과세 요건 (2025년 기준)
- ✔️ 입주권도 부동산 양도소득세법상 '주택'으로 간주
- ✔️ 세대원 전원 무주택 요건 충족 시 비과세 가능
- ✔️ 입주권 취득 후 2년 이상 보유 필요 (거주 요건 없음)
- ✔️ 입주권 상태에서 추가 주택 매입 시 다주택자 과세 적용
요약: 재개발 입주권도 2년 보유 + 세대원 전원 무주택 조건을 충족해야 비과세가 가능합니다. (2025년 4월 기준 소득세법 최신 적용)
🔍 투자 시 체크포인트
- ✔️ 재개발 투자 시: 구역 지정 여부, 조합 설립 진행 상황, 주변 개발 호재 필수 확인
- ✔️ 재건축 투자 시: 안전진단 통과 여부, 조합 설립 단계, 향후 분담금 규모 추정 필요
💡 현실집로그 생각
재개발과 재건축은 '같은 듯 완전히 다른 투자'입니다.
✔️ 재개발은 시간과 리스크를 감수하고 큰 수익을 노리는 투자.
✔️ 재건축은 자금력과 타이밍을 중시하는 안정성 투자.
정리:
"재개발은 시간과 싸우는 투자, 재건축은 조건을 뚫는 투자다."
다음 편
재개발·재건축 현실 정복 ②편. - 초기 투자자 vs 중후반 투자자 전략 차이
재개발·재건축 현실 정복 ②편. - 초기 투자자 vs 중후반 투자자 전략 차이
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