미분양 시장 읽는 법 ③편 - 미분양 터지는 지역들의 공통점

미분양 시장 읽는 법 시리즈 ③편
미분양 터지는 지역들의 공통점

부동산 스터디 | 현실집로그

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🧭 미분양, 아무데서나 터지지 않는다

시장이 침체되더라도 모든 지역에서 미분양이 터지는 건 아닙니다.

✔️ 항상 비슷한 패턴이 반복됩니다.
✔️ 미분양이 몰리는 지역에는 공통적인 특징이 있습니다.

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📊 미분양 터지는 지역들의 공통점

• ✔ 수요 기반이 약한 지역
  - 인구 순감소 지역, 전입보다 전출이 많은 지역
• ✔ 생활 인프라 부족
  - 대형마트, 학교, 병원 등 주요 인프라 미비
• ✔ 교통 접근성 열악
  - 광역교통망(지하철, BRT 등) 부재, 도로망 미비
• ✔ 과잉 공급
  - 주변 수요를 초과하는 대규모 신규 단지 공급
• ✔ 지역 경제력 약세
  - 고용시장 부재, 주요 산업 기반 약화

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📍 대표 사례

• 경북 구미시: 제조업 침체 이후 인구 유출 지속, 신규 아파트 미분양 대거 발생
• 충남 아산시 외곽: 교통망 연결 지연, 생활 인프라 부족으로 대규모 미분양 발생

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🔍 실전 투자자가 미분양 터질 지역을 미리 읽는 방법

① 수요 기반 체크

• ✅ 인구 순이동 확인
  - 행정안전부 주민등록 인구통계, 전입·전출 통계 참고
• ✅ 일자리/산업 기반 확인
  - 고용노동부 지역고용동향, 산업단지 계획 자료 확인
• ✅ 대학, 산업단지 등 배후 수요 존재 여부 확인

② 교통·인프라 완성도 체크

• ✅ 지하철, 광역버스망 연결 여부 확인 (GTX, BRT 계획 포함)
• ✅ 생활 인프라 지도 체크
  - 네이버지도, 카카오맵으로 대형마트, 병원, 초중고, 문화시설 존재 여부 확인
• ✅ 도로망 완성도 (왕복 4차선 도로 여부, 고속도로 진출입 용이성) 확인

③ 기존 단지 거래 흐름 체크

• ✅ 국토부 실거래가 공개시스템에서 최근 1~2년간 매매/전세가 변동 추이 확인
• ✅ KB부동산 시세로 지역별 매매 지수/전세 지수 흐름 확인
• ✅ 네이버 부동산 매물 수 변동 확인 (급증 시 경고 신호)

✔️ 요약: 수요 기반, 교통/인프라 완성도, 거래 흐름 세 가지를 반드시 입체적으로 분석해야 합니다.

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💡 현실집로그 생각

미분양은 숫자보다 '맥락'을 봐야 합니다.

"물량이 많다"보다 "그 지역에 살 사람, 들어올 사람이 있는가?"가 중요합니다.

• ✅ 수요 기반(인구 흐름, 일자리)을 먼저 체크
• ✅ 교통·인프라 완성도를 반드시 확인
• ✅ 기존 단지들의 거래 흐름도 함께 살펴야

미분양 통계 수치는 마지막 신호일 뿐,
진짜 리스크는 그 지역의 구조에서 이미 드러나 있습니다.

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📌 현실집로그 한줄 정리

"미분양은 공급 때문이 아니라, 살 사람이 없어서 터진다."

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👉 다음 편 예고

미분양 시장 읽는 법 시리즈 ④편
'실전 투자자 입장에서 미분양 활용하는 방법'에서 이어집니다.

링크

미분양 시장 읽는 법 ④편 - 실전 투자자 입장에서 미분양 활용하는 방법