재개발·재건축 현실 정복 ③편 - ‘사업성 없다’는 지역, 어떻게 걸러야 하나

재개발·재건축 현실 정복 시리즈 ③편
‘사업성 없다’는 지역, 어떻게 걸러야 하나

부동산 스터디 | 공부노트

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✍️ 프롤로그: 왜 사업성 없는 지역을 걸러야 할까?

부동산 투자의 가장 큰 리스크는 '시간'과 '기회비용'입니다.

사업성이 없는 지역에 투자하면, 10년 넘게 묶여 있어도 수익은커녕 손실만 보는 경우가 많습니다.

'사업성이 없다'는 신호를 조기에 캐치하는 것이 성공적인 투자로 가는 첫걸음입니다.

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📚 사업성 판단 기준과 실전 확인 방법

항목	핵심 내용	확인 방법
땅값	기존 토지 감정가, 시세 흐름 확인	KB부동산 시세, 국토부 실거래가 공개시스템
분양가	주변 입주 단지 분양가 대비 수익성 분석	아파트 실거래가 앱, 분양 공고문
용적률	사업성은 결국 용적률 게임	정비구역 지정 고시문, 지자체 홈페이지
입지	교통, 학군, 편의시설의 매력 여부	카카오맵, 네이버 지도, 지역 커뮤니티 검색
금융환경	대출 규제, 투자 심리, 유동성 상황	금리 현황(KB), 부동산 리포트, 뉴스

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🚨 걸러야 하는 경고 신호

• ✔️ 분양가 대비 땅값 비율이 지나치게 높다
• ✔️ 주변 신규 분양 단지 시세와 큰 차이가 없다
• ✔️ 입지 매력(교통, 학군, 상권)이 떨어진다
• ✔️ 사업 추진 속도가 느리거나 지지부진하다
• ✔️ 초기 투자금 대비 수익 기대치가 낮다

요약: '싸니까 산다'가 아니라 '팔 수 있을까?'를 먼저 생각해야 합니다.

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🛠️ 투자자 관점 실전 체크리스트 + 확인 방법

체크 항목	확인 방법
땅값 상승률 흐름	KB부동산 시세 → 지역별 변동률 조회
인근 입주 아파트 시세 흐름	국토부 실거래가 조회, 아파트 실거래가 앱
정비구역 고시문 (용적률 확인)	구청 도시정비과, 서울열린데이터광장
사업 진행 속도 (추진위-조합-사업시행)	국토부 클린업시스템, 지자체 고시/공고
주변 개발호재 존재 여부	지역 뉴스 검색, 국토교통부 개발계획 확인

요약: '자료를 직접 확인하고, 시간을 들여 조사하는 것'이 가장 강력한 리스크 관리입니다.

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💡 현실집로그 생각

사업성이 없는 지역은 10년을 투자해도 아무것도 남지 않을 수 있습니다.

투자의 기본은 '성장 가능성이 있는 지역'을 고르는 것.

✔️ 땅값이 버티는 지역, ✔️ 분양가와 수익성이 계산되는 지역, ✔️ 입지가 버텨주는 지역만 살아남습니다.

정리:
"좋은 곳을 싸게 사는 것보다, 나쁜 곳을 비싸게 사지 않는 게 더 중요하다."

 

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