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서대문 푸르지오 센트럴파크 임장노트
현실집로그 | 부동산 스터디 | 임장노트
✍️ 프롤로그: 왜 서대문 푸르지오 센트럴파크를?
서울 중심 도심 접근성, 초역세권, 신축 대단지, 브랜드 프리미엄.
전용 59㎡, 84㎡ 타입이 실거주 선호 평형이라는 점과, 현재 시장 분위기 속에서 실제 가격 안정성과 수요를 점검하기 위해 방문했습니다.
🏡 단지 기본 정보
- ✔️ 단지명: 서대문 푸르지오 센트럴파크
- ✔️ 위치: 서울특별시 서대문구 통일로 339
- ✔️ 세대수: 총 832세대
- ✔️ 준공연도: 2022년 10월
- ✔️ 층수/동수: 지하 4층 ~ 지상 18층, 총 10개 동
- ✔️ 주차 대수: 1,050대 (세대당 약 1.26대)
- ✔️ 주요 평형: 전용 59㎡, 84㎡ 위주
- ✔️ 단지 형태: 판상형 위주, 3베이 및 4베이 평면 구성
🚉 교통 및 생활 인프라
- ✔️ 교통: - 무악재역(3호선) 도보 약 1분 초역세권 (출구 바로 앞, 역 내부 연결 아님) - 서울역, 광화문, 종로, 여의도 방향 버스망 발달 - 내부순환로 인접
- ✔️ 생활 인프라: - 세란병원 인접 - 신세계백화점 본점, 광화문 D타워 차량 10분 이내 - 독립문 어린이공원, 서대문구청 인근
요약: 초역세권 + 서울 도심권 직주근접형 생활환경
🏫 학군 정보 (출처: 리치고)
- ✔️ 초등학교: 서울 안산초등학교
- 거리: 0.2km (도보 5분)
- 종합 1.2 등급, 전국 상위 5%, 서울 상위 38%
- 학생 수: 598명 / 교사 수: 37명 - 학급 수: 28학급 / 학급당 학생 수: 21명
- ✔️ 중학교: 신연중학교
- 거리: 1.0km
- 종합 1.2 등급, 전국 상위 7%, 서울 상위 38%
- 학생 수: 345명 / 교사 수: 36명 - 학급 수: 16학급 / 학급당 학생 수: 22명
- ✔️ 중학교: 인왕중학교
- 거리: 1.3km
- 종합 1.4등급 전국 상위 10%, 서울 상위 48%
- 학생 수: 357명 / 교사수 33명 - 학급 수 16학급 / 학급당 학생 수 22명
- ✔️ 고등학교: 대신고등학교, 경기여자고등학교 인접
요약: 초중등 학군 안정성 양호, 도보 통학 가능
📊 실거래가 및 전세가율
- ✔️ 전용 59.92㎡:
- 최근 매매 실거래가: 11억 6천만 원 - 매물 시세: 12억 ~ 12억 8천만 원
- 최근 전세 실거래가: 5억 7천만 원 - 전세가율: 약 49.1%
- ✔️ 전용 84㎡:
- 매물 시세: 15억 이상
- 전세 시세: 약 8억 원 추정 - 전세가율(추정): 약 53.3%
요약: 가격 방어력은 우수하지만, 단기 투자보다는 장기 거주형 상품에 적합
🏙️ 현장 느낌 및 특이사항
- ✔️ 단지 내부: 깔끔한 외관, 커뮤니티 관리 우수, 조경도 쾌적
- ✔️ 주변 소음: 통일로 대로변 접근성 대비 단지 내 소음 적음. 다만 도로 공사 소음은 일부 존재
- ✔️ 등기 상황: 2025년 4월 현재 등기 지연 중 (조만간 해결 기대)
🏗️ 주변 재건축/재개발 동향
- ✔️ 홍제3구역 주택재건축정비사업 조합 인근
- ✔️ 서강빌라 재건축 추진 중
요약: 주변 직접적 대규모 재개발은 적지만, 안정적 주거지 환경 보강 예상
📈 시장 분위기 분석 (2025년 4월 기준, KB부동산 자료 기반)
- ✔️ 서울 전체 매매지수: 소폭 상승(0.01%)
- ✔️ 서대문구 매매지수: 약세(-0.03%)
- ✔️ 서울 전세지수: 하락(-0.06%)
- ✔️ 서대문구 전세지수: 하락(-0.10%)
요약: 서울은 강보합, 서대문구는 소폭 약세. 그러나 초역세권 수요층은 안정적
💵 부부 자금 시뮬레이션
- ✔️ 보유 자금: 4억 원
- ✔️ 연소득: 1억 4천만 원
- ✔️ 대출 가능액 (LTV 70% 기준): 약 8억 4천만 원
- ✔️ 총 구매 예산: 약 12억 4천만 원
- ✔️ DSR 적용 시: 연간 상환 가능 금액 약 4,212만 원 (DSR 약 30%)
요약: 전용 59㎡ 평형대 매수는 충분히 가능, 84㎡는 추가 자금 확보 필요
🔍 현실집로그 생각 (임장 총평)
- ✅ 3040 실거주 적합성: 매우 우수 - 도심 접근성 - 초역세권 - 안정적 학군 - 신축 브랜드 대단지
- ✅ 투자가치: 중장기 안정형 - 즉각적인 시세차익은 어렵지만 - 안정적 실거주 + 향후 광화문, 여의도권 수요 상승 기대
📌 현실집로그 한줄 요약
"서울 도심 초역세권+신축 브랜드 대단지를 갖춘 서대문 푸르지오 센트럴파크는 3040 세대 실거주용으로 강력 추천, 안정적인 장기투자 가치까지 확보한 단지다."
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