🏘️ [임장기록] 흑석뉴타운 대장주, 흑석자이 리얼 리뷰

🏨 흑석자이 리얼 리뷰

서울 동작구 흑석동에 위치한 흑석자이 아파트는
2023년 입주한 신축 대단지로, 학군·입지·브랜드 3박자를 고루 갖춘 흑석뉴탄의 실질적 대장 단지로 주목되고 있습니다.
이번 글에서는 흑석자이의 단지 구성, 시세 흐름, 입지, 교육, 투자성, 수요층 등을 정리해

임장을 고민하시는 분들께 실질적인 인사이트를 제공하고자 합니다.

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📌 단지 정보 요약

항목	내용
아파트명	흑석자이
주소	서울특별시 동작구 서달로 90
시공사	GS건설
입주년도	2023년 2월
총세대수	1,772세대
구성동수	26개동
최고층	지상 20층
주차대수	세대당 약 1.2대
주요면적	전용 59㎡, 84㎡, 120㎡ 등

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💸 매매 & 전세 시세 흐름

구분	전용 59㎡	전용 84㎡
매매가	16억 5,000만원	19억
전세가	8억 8,800만원	9억 2,000만원
전세가율	53.8%	48.4%

※ 등기 미완료 세대가 많아 거래량은 제한적이지만, 고층 기준으로 프리미엄이 붙어 형성되고 있습니다.

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🏫 교육 환경 (리치고 기준)

• 서울은로초등학교: 공립 / 교원수 57명 / 학생수 913명 / 학급당 22명 / 교사당 16명 
• 중앙대사범대학부속초: 사립 / 교원수 30명 / 학생수 727명 / 학급당 24명 / 교사당 24명
• 중앙대사범대학부속중: 사립 / 교원수 43명 / 학생수 636명 / 학급당 24명 / 교사당 15명
• 동양중: 공립 / 교원수 27명 / 학생수 343명 / 학급당 23명 / 교사당 13명
• 흑석고등학교: 공립 / 교원수 약 20명 / 학생수 180명 / 학급당 30명 / 교사당 9명
• 중앙대사범대학부속고: 사립 / 교원수 60명 / 학생수 900명 / 학급당 30명 / 교사당 15명

학교명	거리	리치고 등급	전국 순위	서울 순위	해석
서울은로초등학교	약 5분	1.5등급	전국 상위 13%	서울 상위 68%	학급당 학생 수 적고, 교사당 비율 우수
중앙대학교사범대학부속초등학교	약 8분	1.4등급	전국 상위 11%	서울 상위 60%	사립 초등 중 상위권, 통학 편의성 양호
중앙대학교사범대학부속중학교	약 10분	1.3등급	전국 상위 8%	서울 상위 40%	외고·자사고 진학률 우수, 교육열 높은 사립중
동양중학교	약 13분	1.4등급	전국 상위 11%	서울 상위 49%	공립 기준 상위권, 교사당 학생 수 우수
흑석고등학교 (신설)	약 6분	-	평가 없음	-	2025년 신설, 최신 커리큘럼 기반 실험학교 기대
중앙대학교사범대학부속고등학교	약 11분	1.2등급	전국 상위 5%	서울 상위 25%	자사고 중 상위권, 명문대 진학률 높음

출처: 리치고 기준 학업성취도 및 지역 평판 종합 지표

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💰 실거래가 정보

• 매매가: 25년 3월 기준 16억 5천만원 입주권 계약
  • 7층 82 타입 16억 5천만원 입주권(25.03.15)
  • 11층 112 타입 19억 입주권 (25.03.08)
• 전세가: 25년 4월 기준 7억 8,800만원
  • 82 타입 7억 8,800만원 (25.04.02)
  • 112 타입 9억 2천(25.04.16)
• 전세가율 (%): 약 50%
• 최근 실거래가 비교: 84.33A㎡ 기준 3년 내 1억 이상 상승 (16억 → 16.5~17억)

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📊 시장 분위기 분석 (2025년 4월 2주 기준)

 

✅ 서울 아파트 시장 분위기

지표	수치	해석
서울 매매가격	+0.14%	12주 연속 상승세 유지, 다만 상승률은 둔화 중
서울 전세가격	+0.05%	10주 연속 상승, 신축·이주 수요 지역 중심 강세
서울 매수우위지수	51.5 (↓ 0.6p)	매수·매도 균형 국면. 매수자 관망 증가 추세

서울은 여전히 상승 흐름이지만, 최근 몇 주간은 상승폭이 완만해지고 있습니다.
강남권과 성동·용산 등 특정 지역 중심으로 재건축 단지가 상승을 이끄는 흐름이며,
일반 실수요 단지에서는 관망세가 확대되고 있는 국면입니다.

 

📍 동작구 시장 분위기 요약 

 

🏢 매매 시장

• 최근 3개월간 상승을 이어왔으나, 2025년 4월 들어 매수자 관망세 확대

• 강남3구·성동·용산 위주 재건축 단지는 상승세 유지

• 동작구는 신축 프리미엄 단지(흑석자이, 아크로리버하임 등) 중심으로 매물 제한, 호가 중심 거래

 

💸 전세 시장

• 중앙대학교, 병원, 흑석고 신설 등 교육·의료 수요로 인해 중·대형 전세 수요는 꾸준함

• 전세가율은 낮으나, 고정 수요층이 분명해 가격 방어력은 높은 편

• 입주 1~2년차인 흑석자이 전세 매물은 점차 안정화 구간 진입

 

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📌 결론 

 

동작구는 전통적인 구축 밀집 지역과 흑석뉴타운 중심 신축 입지가 혼재된 지역으로,
신축 단지의 수요는 꾸준하지만, 전체 시장은 상승 둔화 + 거래 위축 국면으로 전환 중입니다.
흑석자이는 이런 시장 흐름 속에서도 교육/의료 수요를 기반으로 한 전세 수요층과,
신축 브랜드 선호 매수층이 있어 상대적 버팀력을 가지는 단지로 평가됩니다.

 

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💰 흑석자이 59타입 (매매가 16억 5천만 원) 자금 시뮬레이션

항목	금액
매매가	16억 5,000만 원
보유자금	4억 원
LTV 70% 기준 최대 대출 가능액	약 9억 8,880만 원
DSR 기준 월 430만 원 상환 시 실제 대출 가능액	약 9억 67만 원
최종 대출 가능액 (LTV vs DSR 중 낮은 값)	약 9억 67만 원
최종 조달 가능 총액 (보유자금 + 대출)	약 13억 67만 원
부족 자금	❗ 약 3억 4,930만 원 부족

 

📌 결론

• 현금 보유액 4억 원 기준, 흑석자이 59타입 매매에 3억 5천만 원 가량의 추가 자금이 필요합니다.

• DSR 36.15% 기준으로 월 상환금 430만 원 내에서 감당 가능한 대출 한도는 약 9억 원 수준이며,

이는 흑석자이처럼 고가 신축 단지를 매수하기엔 약간의 자금 여유가 더 필요한 상황입니다.

• 만약 부모 지원, 중도금 일부 분납 구조, 추가 자산 활용 등이 가능하다면, 현금 확보 전략과 함께 접근을 고려해볼 수 있습니다.

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✅ 총평 – 실거주와 투자, 모두 가능한 신축 프리미엄 단지

🗺️ 1. 입지 – 도심권과 강남권 사이의 하이브리드 입지

• 9호선 흑석역과 7호선 숭실대입구역 사이에 위치하며, 강남·여의도 접근성 모두 우수

• 한강·서달산 인근의 자연환경과 도심 생활 인프라가 공존

• 강남3구가 아닌데도 입지 경쟁력이 매우 강한 ‘강북 안의 강남 후보지’로 평가 가능

🚶‍♂️ 도보 생활권 안에서의 자족 인프라가 가능하며, 여의도-강남 통근자에게는 현실적인 대안 입지로 작용

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🏫 2. 학군 – 전형적인 ‘풀 학세권’, 서울 내에서도 보기 드문 구조

• 초·중·고 모두 도보 통학 가능한 진정한 의미의 학세권

• 특히 중대부중/고, 흑석고 등 리치고 기준 상위권 평가를 받는 학교들이 인근에 밀집

• 사립·공립 균형 있는 구성으로 선택지 다양

🧒 자녀 교육 중심의 실거주 수요층에게는 강남 못지않은 학군 프리미엄이 작용

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🧱 3. 구조 – 실거주 친화적인 4베이 판상형 중심 설계

• 남향 위주의 배치, 59/84㎡ 모두 4베이 설계로 채광·통풍 우수

• 수납 특화형 평면 구성 + 대단지 커뮤니티 (수영장·피트니스·사우나 등) 압도적

• 특히 59㎡임에도 실면적 체감이 넓다는 평이 많고, 84㎡는 신혼~초등 자녀 가구에 이상적

🛋️ ‘3인 가족 기준 장기 실거주용 평면’으로 보기 부족함 없는 구조

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💸 4. 가격 – 미등기/프리미엄 구간이지만 향후 안정화 기대

• 전용 59㎡ 실거래가 16.5억 / 전세가 8.88억 → 전세가율 약 53%

• DSR 적용 시 월 430만 원으로는 약 9억 원 대출 가능 → 3.5억 이상 추가 현금 필요

• 가격에 부담이 있는 구간이지만, 신축 대단지 희소성과 입지 프리미엄을 고려하면 정당한 가격대

💡 실입주 조건이 까다롭긴 하지만, 시간이 흐를수록 매물 잠김 + 수요 유입으로 안정화될 가능성 높음

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📈 5. 시장 흐름 – 관망장세 속에서도 신축+학군은 버티는 중

• 2025년 4월 기준 서울 전반은 상승폭 둔화 + 거래 관망이 동시에 진행 중

• 하지만 동작구 흑석동은 신축 입주 수요 + 대학·병원 기반의 전세 수요 + 학세권 거주지 수요가 겹치며 실수요 중심의 흐름 유지

• 매물 적고, 거래는 느리지만 호가는 유지되는 전형적인 신축시장 특성

📊 지금은 ‘사고파는 타이밍’보다 ‘버티는 자산을 찾는 타이밍’

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🧭 현실집로그의 결론

 

“흑석자이는 ‘지금 사야 할 이유’보다는 ‘지금 아니면 못 살 수 있는 이유’를 만들어가는 단지입니다.”
단기 시세차익보다는 입지와 학군, 브랜드를 기반으로 한 중장기 가치에 집중해야 하며,
조금의 부담을 감수할 수 있다면, 서울 도심에서 오래 붙들고 갈 수 있는 확실한 한 채가 될 것입니다.