전세사기 특별법, 2년 연장된다 - 보호대상 확대와 경매유예 제도 유지… 주거 안정 효과는?

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전세사기특별법, 2027년까지 연장된다

– 보호 대상 확대와 경매유예 제도 유지, 그러나 회복까지는 여전히 먼 길

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📰 전세사기특별법 연장 핵심 요약

• 법 적용 기간: 2023년 6월 시행 → 2027년 5월 31일까지 연장
• 보호 대상 확대: 2024년 5월 31일까지 최초 계약자도 포함
• 경매유예 제도: 최대 1년까지 유지, 추가 연장도 가능
• 우선매수권 제도: 기존과 동일하게 피해자에게 우선 매수 기회 부여

📌 제도별 주요 변경 내용

① 보호 대상 확대

기존에는 2023년 6월 전 계약자만 보호되었지만,

이번 개정으로 2024년 5월 31일까지 계약한 피해자도 포함됩니다.

② 경매유예 제도 유지

전세사기특별법 제17조에 따라 피해자는 법원에 경매 유예 신청 가능.

최대 1년 유예 + 추가 연장 가능.

“법원은 피해자의 생계나 주거안정에 지장이 우려되는 경우 경매유예를 결정할 수 있다” – 제17조 ③

③ 우선매수권 제도 유지

피해자가 보증금을 준비해 경매에 참여하면,

낙찰자보다 우선적으로 해당 주택을 매수할 수 있음.

“피해자가 최고가로 우선매수 신고하면 법원은 이에 매각을 허가해야 한다” – 제20조 ①②

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🧠 현실집로그의 생각

“법은 연장됐지만, 피해자의 회복까지는 여전히 갈 길이 멉니다.”

• ✔️ 경매유예는 ‘시간을 버는 제도’에 가깝습니다. 피해자가 보증금을 회복하는 구조는 여전히 부족합니다.
• ✔️ 전세사기 피해는 결국 금융 손실의 문제입니다. ‘살 수 있다’보다 ‘돈을 돌려받을 수 있다’에 집중해야 합니다.
• ✔️ 전세보증보험 이외의 국가 차원의 직접 구제 장치가 필요합니다. 보증기관의 책임만으로는 한계가 있습니다.
• ✔️ 경매 낙찰자의 입장에서도 “낙찰 = 소유권”이 성립되지 않는 구조는 리스크입니다. 경매시장 전반에 대한 신뢰 회복이 중요합니다.

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📌 시사점

• 🔍 임차인은 계약 전 등기부등본 확인 + 전세보증보험 가입을 생활화해야 합니다.
• 🏛️ 정부는 피해 선구제 + 구상권 행사 체계를 도입할 필요가 있습니다.
• ⚖️ 경·공매 투자자는 권리분석 + 피해자 인정 여부 + 우선매수권 행사 가능성까지 면밀히 검토해야 합니다.

※ 이 포스트는 2025년 4월 기준 국토교통위원회 개정 법안을 기반으로 작성되었습니다. 정책 내용은 본회의 통과 이후 변경될 수 있으며, 실무 적용 시 변호사 또는 전문가의 자문을 권장합니다.