🏬 서울 상가, 왜 이렇게 안 팔릴까?

서울 상가, 경매서 '찬밥'…유찰로 첫 감정가 대비 10% 수준도

뉴스·법령 해석 by 현실집로그

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🧭 배경 요약

2025년 3월 기준, 서울 상가 경매 시장은 극심한 침체를 겪고 있습니다. 경매로 나온 상가 213건 중 39건만 낙찰되어 낙찰률이 18.3%에 그쳤고, 이는 7개월 연속 10%대에 머무는 수치입니다. 평균 응찰자 수도 1.9명으로 전월(2.2명)보다 줄었습니다.

출처: 연합뉴스

📉 무슨 일이 벌어지고 있을까?

• ✔ 경기 침체와 온라인 쇼핑 확산으로 임차 수요 감소
• ✔ 상가 공실률 증가로 임대수익률 하락
• ✔ 고금리 지속으로 투자 매력 감소
• ✔ 특정 업종이 몰린 집합상가의 유찰 반복

📍 대표 사례

• 동대문구 용두동 한방 테마 상가: 전용면적 7㎡ 점포가 감정가 5,400만 원에서 10차례 유찰되어 다음 달 580만 원에 경매 예정입니다. 출처: 뉴데일리
• 종로구 인의동 귀금속 상가: 전용면적 30㎡ 점포가 감정가 2억 9,300만 원에서 세 차례 유찰되어 현재 1억 5,000만 원까지 하락했습니다. 출처: 뉴데일리

💥 왜 상가는 '금값'에서 '유찰 단골'로 바뀌었을까?

1. 임대수익률 하락: 임차 수요 감소로 임대료가 하락하고, 공실이 늘어나 수익성이 악화되었습니다.
2. 투자 매력 감소: 고금리 지속으로 대출 이자 부담이 커져 투자 매력이 감소했습니다.
3. 공실 리스크 증가: 상가 공실률이 높아지면서 투자자들이 리스크를 우려하여 경매 참여를 꺼리고 있습니다.

🧩 현실집로그 생각

상가 시장의 냉각은 단순한 경기 침체나 금리 상승 때문만은 아닙니다. 자영업 생태계의 변화, 온라인 소비 확대, 상업용 부동산 공급 과잉 등 구조적인 문제가 복합적으로 작용하고 있습니다.

✅ 지금 상가 투자는 어떻게 봐야 할까?

• ✔ 공실률이 낮은 핵심 상권 중심으로 선별적 투자 고려
• ✔ 임대수익률뿐만 아니라 상권의 지속 가능성 평가
• ✔ 장기적인 관점에서의 투자 전략 수립

📌 현실집로그 한줄 정리

"상가는 더 이상 '임대 돌리면 되는 부동산'이 아닙니다. 수요, 입지, 사업 모델까지 같이 봐야 '살 만한 상가'가 됩니다."