📑 미분양 쏟아지는데, 관리지역은 고작 5곳?

미분양 쏟아지는데, 관리지역은 고작 5곳?

HUG의 기준이 현실과 어긋난 이유
뉴스·법령 해석 by 현실집로그

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🧭 배경 요약

2024년 말부터 수도권을 포함해 전국적으로 미분양이 급증했습니다.
국토부도 최근 ‘미분양 관리지역 제도’를 손질한다고 밝혔지만—
2025년 4월 기준, 전국 미분양 7만 가구 중 HUG가 지정한 관리지역은 단 5곳뿐입니다.

“미분양 급증인데 왜 관리지역은 이리 적죠?”
“분양 보증기관인 HUG는 도대체 어떤 기준으로 판단하고 있나요?”

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🧱 미분양 관리지역이 뭐길래?

• HUG(주택도시보증공사)가 미분양 위험이 높은 지역을 지정
• 해당 지역은 분양가 심사와 보증 발급이 더 까다로워짐
• 쉽게 말하면 “이 지역은 위험하니 조심하자”는 경고장

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❗ 문제는 '기준'과 '속도'

• 기준: 최근 3개월간 분양 실적, 미분양률, 계약률
• 하지만 이 데이터는 ‘한참 뒤’에나 취합됨
• 또한 입주자 모집공고 후에야 적용되므로 시장보다 느림

→ 결과적으로, 제도는 시장을 뒤따라가기만 하고 있습니다.

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📍 사례로 보면 더 명확합니다

🔹 인천 검단: “관리지역 아닌데, 미분양 1,000세대”

• 2024~2025년 초, 검단신도시 미분양 심각
• 하지만 HUG는 관리지역으로 지정하지 않음
• 결과: 분양가 높게 책정 → 보증 있음에도 청약 미달 사태

🔹 동탄2: “고분양가 + 미계약 속출”

• 2023년 고분양가 분양 다수 → 계약률 저조
• 동탄도 지정 해제 → 보증 심사 느슨 → 악순환 반복

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💬 현실집로그 생각

분양 보증 제도는 ‘리스크 사전 차단’을 위한 장치입니다.
하지만 지금은 오히려 ‘리스크 보증 장치’처럼 작동하고 있습니다.

💬 “분양가가 너무 높은데도 보증을 내줬다”는 비판이 반복되고 있습니다.
과거 지표에 의존한 관리지역 지정은 시장의 체감과 괴리가 크며,
그 피해는 결국 실수요자, 즉 일반 소비자가 떠안는 구조입니다.

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✅ 제도 개선이 필요합니다

• 📌 실시간 청약률, 미계약률 기반의 동적 기준 도입
• 📌 분양가 수준 + 실제 수요 유무를 함께 판단해야
• 📌 입주자모집공고 이전 단계에서 위험 지역 사전 지정 가능성 확보

지금처럼 분양가는 보장해주고, 실수요자는 불안 속에서 선택해야 하는 구조는
결코 건강한 시장이 아닙니다.

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📌 현실집로그 한줄 정리

분양가는 제도에 보호받지만, 주택 수요자는 아무도 보호해주지 않는다.
제도는 빠를수록, 촘촘할수록, 현장 가까이 있어야 합니다.