LTV, DTI, DSR 계산법 실전 가이드 - 15억 대출을 LTV로?

🧮 내 대출 한도는 얼마일까?
LTV, DTI, DSR 계산법 – 실전 적용 가이드

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✅ LTV, DTI, DSR이 뭔지는 이제 아는데…

진짜 중요한 건 이 세 가지 규제가 실제로 내 대출에 어떻게 적용되느냐입니다.
그래서 오늘은 15억 원짜리 아파트 매수를 가정하고,
부부 합산 연소득 1억 4천만 원, 현재 전세자금대출 월 상환액 60만 원이라는 전제로 실제 계산을 해보겠습니다.

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📘 용어 요약

용어	설명	핵심 포인트
LTV	집값 기준 최대 대출 비율	생애최초는 80%지만 최대 6억 원 한도
DTI	주택 관련 원리금 상환액 / 연소득	일부 지역만 적용
DSR	전체 부채 원리금 상환액 / 연소득	가장 강력한 규제, 전세대출 포함

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💡 LTV 계산 – 비율보다 ‘한도’가 중요

• 생애최초 LTV 80% → 12억 가능해 보여도 실제론 6억 원 한도
• 무주택 일반 LTV 70% → 10.5억 원까지 가능, 실제 은행별로 10~15억 사례 존재

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💡 부부 연소득 1억 4천 기준 DSR 계산 (전세대출 포함)

• 총 연소득: 1억 4천만 원
• 전세자금대출 상환액: 월 60만 원 (연 720만 원)
• DSR 한도: 40%
• 금리: 4%
• 상환 방식: 원리금 균등
• 만기: 30년 / 40년 비교

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📌 30년 만기 기준 대출 한도

• DSR 40% → 연 5,600만 원 상환 가능
• 전세자금대출 차감 → 4,880만 원
• 월 상환 가능액: 407만 원 → 대출 약 6.7억 원

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📌 40년 만기 기준 대출 한도

• 조건 동일, 만기만 40년으로 변경
• 대출 가능액 약 7.2억 원

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✅ 적절한 DSR 기준과 대출 여력

• DSR 30% 기준 → 연 4,200만 원, 월 350만 원 상환 가능
• 금리 4%, 40년 만기 기준 → 대출 약 6.2억 원 가능
• 맞벌이 중단 가능성 있는 신혼부부는 30% 수준 설계 권장

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⚠️ 스트레스 DSR 3단계 예고

금융당국은 2024년 하반기부터 DSR을 10년 만기 기준으로 환산하는 스트레스 테스트 방식 도입 예정입니다.
이는 현재보다 20~30% 대출 축소를 의미합니다.
예를 들어 현재 7억 원까지 가능한 사람이 → 4.5~5억 수준으로 줄어들 수 있음

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🧠 현실집로그의 결론

• LTV는 퍼센트보다 실제 한도가 중요
• DSR이 진짜 허들을 정한다 – 전세자금대출 포함
• 고소득 부부도 대출 제한에 걸릴 수 있음
• 스트레스 DSR 시행 전 한도 확인 필수

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💣 시뮬레이션: LTV 70%를 최대한 활용해 15억 아파트를 산다면?

항목	수치	설명
아파트 매매가	15억 원	기준 시뮬레이션
LTV 70% 대출액	10억 5천만 원	이론상 최대
자기 자본	4억 5천만 원	계약금 + 잔금
월 상환액	570만 원	연 6,800만 원
필요 소득 (DSR 30%)	2억 2,666만 원 이상	이 정도는 되어야 가능

LTV 70%는 가능해 보여도, 실제론 DSR 규제에 의해 상당한 고소득 + 현금 여력이 있어야 가능합니다.
현실적으로 일반 맞벌이 부부가 감당하기엔 매우 어렵습니다.

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✅ 현실집로그의 결론 (실전 기준)

• 연소득이 2억 3천만 원이 넘는 신혼부부는 드뭅니다

• 결국, 15억 아파트를 DSR 30% 기준으로 안전하게 사기 위해선

• 4억 5천만 원 이상의 자금 여력 + 최소 연 2.3억 원 이상의 소득이 필요합니다

🧠 고소득 직장인 부부, 10억 이상 대출을 고려하는 경우에도
반드시 DSR 기준으로 소득/부채/금리/만기를 재정렬해야 합니다.