📘"아파트 가격의 구조 4편 : 재건축/재개발 수익 구조 완전정리"

재건축/재개발 수익 구조 완전 정리 – 조합원, 일반분양, 시공사, 누가 얼마를 가져가나?

부동산 공부노트 ②-4편

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📌 재건축 vs 재개발, 무엇이 다를까?

구분	재건축	재개발
대상	노후 아파트	노후 주택 및 상가 밀집 지역
수익 구조	일반분양 수익 중심	공공지원, 임대비율 등 영향
인허가 절차	안전진단 등 까다로움	지자체 재량, 갈등 변수 많음

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💰 수익 구조: 누가, 어떻게 수익을 가져가는가?

1. 조합원

조합원 분양가는 일반분양가의 약 70~80% 수준.
예: 조합원 분양가 3억 원 / 일반분양가 4억 원 → 시세차익 1억 원 기대 가능.
일반분양 수익이 높을수록 조합원 분담금은 줄고, 수익은 커짐.
하지만 분양가 상한제가 적용되면 일반분양 수익이 제한되어 조합원 수익도 낮아짐.
이에 따라 상한제가 적용되는 지역에서는 조합이 사업 추진을 지연시키기도 함.
실제 사례로, 서울 서초구 잠원동 '신반포18차 337동'의 경우 예상 분담금이 3~4억 원에서 12억 원 이상으로 증가해 조합원 혼란이 발생함.

2. 일반분양자

분양가 상한제, HUG 고분양가 심사 등의 영향으로 시세보다 저렴하게 공급되는 경우 많음.
실수요자는 시세차익을 얻을 수 있지만, 분양 물량은 한정되어 있음.

3. 시공사

수익은 공사비, 사업관리비, 수수료 등으로 구성.
브랜드 프리미엄 + 일반분양 수익 일부 배분 구조.
조합과의 협약 구조에 따라 수익이 달라짐.

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⚠️ 리스크 분석: 재건축/재개발 리스크는?

• 조합원: 분담금 증가, 분양가 제한, 인허가 지연, 사업 지연
• 일반분양자: 미계약 위험, 청약 경쟁 심화, 위치 불이익 (저층, 동선 불리 등)
• 시공사: 공사비 인상, PF조달 실패, 조합 분쟁 등

실제로 조합원이 좋은 동/라인/주차장을 선점하고,

일반분양자에게는 저층/불리한 방향이 배정되는 사례 다수 존재.

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📊 사례 비교: 동일 브랜드, 조합원가 vs 일반분양가

• 청담르엘: 조합원 분양가와 일반분양가 차이 약 1억 이상 발생
• A아파트: 조합원 분양가 3억 / 일반분양가 4억 → 시세차익 약 1억 원 구조

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🧠 현실집로그의 생각

“재건축/재개발은 단순히 '싸게 사서 비싸게 파는 구조'가 아닙니다.”

 

수익 구조는 단순 분양가 차이가 아니라, 사업 구조 전체와 리스크 분담으로 결정됩니다.
특히 분양가 상한제가 적용되면 조합 수익은 낮아지고, 이에 따라 사업 추진 자체가 늦춰지는 일도 많습니다.
즉, 상한제는 가격 안정 장치인 동시에, 정비사업 지연 요인이기도 합니다.

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🔗 다음 편 예고

👉 다음 편에서는 "공급이 몰리는 지역의 공통점?"를 다룹니다.
정책이 시장에 어떤 영향을 주는지, 숫자와 구조로 풀어드릴게요.

 

https://myrealityhome.tistory.com/entry/real-estate-guidehousing-supply-pattern-2025

📘"아파트 가격의 구조 5편 - 공급이 몰리는 지역의 공통점

 

 

📚 부동산 공부노트 ②편 – 시리즈 전체 보기

• ②-1편: 공급 부족이 정말 원인일까?
• ②-2편: 전세가율로 읽는 시장의 신호
• ②-3편: 청약 가점제의 허상과 현실
• ②-4편: 재건축/재개발 수익 구조 완전정리(현재글)
• ②-5편: 공급이 몰리는 지역의 공통점