부동산 리스크 인식 시리즈 3편: 공사비 상승, 착공 취소가 시장에 미치는 영향

📘 ⑤ 부동산 리스크 인식 시리즈

3편: 공사비 상승, 착공 취소가 시장에 미치는 영향

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✅ 공사비가 오르면, 분양가만 오를까?
단순히 '공사비 상승 → 분양가 인상'으로 끝나는 문제가 아닙니다.
실제로는 착공 지연, 사업성 악화, 공급 위축으로 이어져 시장 구조에 영향을 줍니다.

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💡 핵심 포인트 1. 공사비 상승, 착공 지연을 부른다

• 원자재, 인건비, 설계 변경 등으로 건축비가 오르면, 조합이나 시행사는 시공사와의 계약 협상을 다시 해야 합니다.
• 특히 정비사업의 경우 시공사가 수익성을 이유로 착공을 늦추거나 계약을 철회하는 사례도 발생합니다.

👉 사례: 경기 부천 A 재개발 구역 (2024년)

• 공사비 분쟁으로 시공사와 계약 해지
• 후속 시공사 선정까지 1년 이상 지연
• 분담금 3,000만 원 이상 추가로 발생

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💡 핵심 포인트 2. 착공 지연은 분양 일정과 가격 모두에 영향

• 착공이 늦어지면 분양 일정도 밀리고, 금융 비용이 증가합니다.
• 그 결과 조합원 분담금이 늘어나거나, 일반분양분 가격이 오르게 됩니다.

👉 사례: 서울 길음 B구역 (2023~2025년)

• 사업승인 후 착공까지 2년 이상 소요
• 조합원 추가 분담금 4,000만 원 이상 증가
• 일반 분양가도 3.3㎡당 300만 원 이상 상승

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💡 핵심 포인트 3. 착공 포기 → 공급 자체 감소

• 사업성이 악화되면 조합 해산이나, 시행사의 개발 포기 사례가 발생합니다.
• 특히 지방과 수도권 외곽은 이 영향이 더 큽니다.

👉 사례: 대구 수성구 C 주상복합 (2024년)

• 건설사 손실 우려로 사업 철회
• 해당 부지 2년 이상 공터로 방치
• 인근 시세 약세, 전세가 하락 가속

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📉 2025년 5월 현재: 공사비·이자비용 부담 여전

• 자재비는 여전히 고점 수준, 인건비도 상승세
• PF 대출 이자율은 7% 안팎
• 착공 포기하거나 미뤄진 사례 1분기만 20건 이상

📌 지금은 '금리 인하'가 공급 회복으로 바로 이어지기 어려운 구조
공사비 + 이자비용 + 분양가 규제로 인해 실질 착공률이 떨어지고, 공급 회복이 지연되는 구조입니다.

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🧠 정리: 공급단 리스크, 이렇게 대응하자

리스크 유형	대응 전략
공사비 상승기	사업 초기 단계 분양보다 착공 직전 단지를 선호
착공 지연기	현장 공정률 확인 필수 (착공 확정 후 계약이 안정적)
공급 부족기	역세권 중소형, 준신축 중심으로 선점 전략 고려

 

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🔚 다음 편 예고:

4편. 정책 리스크(규제/완화) 변화 읽는 방법
부동산은 정책 리스크에 가장 민감한 자산입니다.
다음 편에서는 대출, 세금, 공급 규제 등 정책 변화가 어떻게 시세와 심리에 영향을 주는지
최근 정부의 움직임과 함께 풀어보겠습니다.