🏘️ 실전 청약 전략 시리즈 3편 - 분양권 프리미엄 시장의 현실과 함정

🏘️ 실전 청약 전략 시리즈 3편

분양권 프리미엄 시장의 현실과 함정
― 웃돈 뒤에 숨겨진 리스크 구조

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💰 “웃돈 붙었다는데, 지금 들어가도 될까요?”

최근 청약 당첨만 돼도 수천만 원씩 ‘프리미엄’이 붙었다는 얘기, 들어보신 적 있을 거예요.
하지만...

• 이게 실제로 그만한 가치가 있어서 붙은 걸까?
• 아니면 심리적 기대감 + 거래 제한으로 왜곡된 걸까?

‘웃돈=수익’이라는 공식은 종종 함정이 됩니다.

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📉 프리미엄은 어떻게 붙을까?

분양가 vs 주변 시세	★★★★★	시세보다 분양가가 현저히 낮을 때 큰 프리미엄
전매 제한 기간	★★★	거래 불가능 구간에서는 ‘이론상’ 프리미엄이 쌓임
입주 시점	★★★★	실거주 수요 반영, 입주가 가까울수록 가격 변동
공급량	★★★★	인근 공급 폭탄 예정 시, 하락 가능성
금리 및 대출 여건	★★★★	잔금 시점에 자금 여력 부족하면 손절 나옴

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🧨 실제 사례: 프리미엄이 급락한 순간들

❌ 강남권 오피스텔 / 중대형 평형

• 분양 직후 프리미엄 수천만 원 붙음
• 잔금 시점에 금리 상승 + 입주물량 폭탄
• → 1년 만에 프리미엄 ‘0’ 또는 마이너스 전환

❌ 지방 신도시 분양권

• 공급은 많은데 입주 수요 적음
• 기대감만으로 프리미엄 형성
• → 입주 직전 급매 손절 속출

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🔍 반드시 확인해야 할 3가지

1. 💸 잔금대출 조건 확인
   → 실입주 가능한가? 금리 몇 %? DSR 초과 여부?
2. 🏗 입주 예정 단지 비교 분석
   → 유사 단지 공급이 겹치는가?
3. 📅 전매 제한 해제 시기와 실거래가 확인
   → 프리미엄이 진짜 거래인가, 단순 호가인가?

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📊 프리미엄이라는 말의 착시

전매 제한 중	실거래 없음. 중개소 추정가에 불과
거래 완료	계약되었지만, 철회 가능성 있음
프리미엄 유지	잔금까지 유지되어야 수익 확정

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💬 현실집로그의 생각

분양권은 당첨 직후엔 수익처럼 보이지만,
금리, 입주, 공급, 대출 변수 앞에서는 언제든 무너질 수 있습니다.
웃돈이 보인다면, ‘이유’와 ‘지속성’부터 의심하세요.

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📝 한줄 요약

웃돈은 확정 수익이 아닙니다.
프리미엄 뒤에는 항상 리스크가 숨어 있습니다.

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🔜 다음 시리즈 예고

👉 실전 청약 전략 시리즈 4편에서는
“청약에서 ‘돈 되는 지역’을 어떻게 골라야 하나?”를 다룰 거예요.
📍 인구수만 보는 건 옛말.
입지의 힘, 공급 타이밍, 개발 축 흐름을 함께 봐야
청약 당첨 후 진짜 수익으로 연결됩니다!
 
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