부동산 공급 사이클 심화 시리즈 2편: ‘착공=공급’ 아니다? 실제로는 어떤 시차가 벌어질까

📌 부동산 공급 사이클 심화 시리즈

2편: ‘착공=공급’ 아니다? 실제로는 어떤 시차가 벌어질까

“공급이 늘었다는데 왜 전세는 그대로죠?”
뉴스에서는 매달 ‘착공 물량’이 몇만 호 늘었다는 기사가 쏟아집니다. 하지만 정작 현장에서는 전세 물건이 줄고, 분양도 없고, 가격은 오히려 오르기까지 합니다. 도대체 공급 수치는 어디에 있는 걸까요?
이번 글에서는 우리가 흔히 ‘착공 = 공급’으로 오해하는 이유를 짚고, 공급이 실제로 시장에 영향을 미치기까지 몇 년의 시차가 존재하는지를 실제 사례와 함께 살펴봅니다.

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🔄 공급 사이클 다시보기

공급은 단일한 시점이 아닙니다. 다음과 같은 시간차 구조를 가집니다:

착공	T0	건설사 공사 시작. 공급 수치에는 잡히지만 시장엔 아직 영향 없음
분양	T0 + 3~6개월	청약 개시. 시세 기대감 형성
입주	T0 + 2~3년	실입주 및 전세·매매 시장 공급 시작
시세 반영	입주 후 6개월~1년	전세가·매매가 본격 반영 구간

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⏱️ 착공과 입주의 시차는 평균 2~3년

국토부 자료 기준 최근 평균 시차는 28개월 내외입니다. 수도권 재건축 단지는 조합 내부 사정과 착공 지연으로 4~5년까지 시차가 벌어지기도 하죠.
즉, 2024년 착공 → 입주는 2026~2027년, 2025년 착공 → 현재 시장에는 영향 없음이라는 의미입니다.

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🧭 실전에서 착각하는 세 가지 상황

“공급 폭탄이 몰려온다”	착공 물량이 많을 뿐. 입주는 2~3년 후
“분양 물량 늘었는데 전세 왜 안풀려?”	아직 미착공 상태이거나, 착공 후 초기 단계
“GTX 따라 다 지어졌다는데?”	착공 기사일 뿐, 입주는 향후 3~5년 내 예상

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🏙️ 대표 사례

• DMC SK뷰 아이파크 포레: 2023년 착공 / 2024년 분양 / 2027년 입주 예정 → 뉴스상 '공급'이지만 체감은 없음
• 장위자이레디언트: 2022년 분양 / 2023년 착공 / 2026년 입주 예정 → 2025년 전세 수급과 무관

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🧠 현실집로그 생각

뉴스에서 말하는 공급은 보통 수치적 의미입니다. 하지만 실제 시장은 시간차를 두고 공급이 체감됩니다.
그래서 “공급이 늘었다”는 말에는 항상 연도를 물어야 합니다. 착공은 공급의 시작이자 예고편일 뿐, 본편은 몇 년 뒤에야 시작됩니다.

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📘 다음 편 예고: 공급이 시장에 실제로 반영되는 시점은 언제일까?

이번 글에서는 ‘착공=공급’이 아니라는 사실과, 공급이 실제로 시장에 영향을 미치기까지의 시차를 살펴보았습니다.
그렇다면 본격적인 질문으로 넘어가볼까요?
“그 많은 입주 물량은 과연 언제부터 시장 가격에 영향을 줄까?”
👉 3편에서는 바로 이 '공급 도달 시점'에 대해 본격적으로 다룹니다.
시장 반영 시점, 지역별 충격 차이, 그리고 실제 가격 변동까지 데이터 기반으로 정리해드릴게요.