부동산 공급 사이클 심화 시리즈 1편: 착공 → 분양 → 입주까지, 부동산 사이클 읽는 법

📌 부동산 공급 사이클 심화 시리즈

1편: 착공 → 분양 → 입주까지, 부동산 사이클 읽는 법

요즘 뉴스만 보면 하루에도 몇 번씩 “공급 증가”, “입주 폭탄”, “분양 대기” 같은 표현들이 쏟아집니다.
공급 수치는 넘쳐나는데, 정작 시장에서는 거래가 줄고 가격은 애매하게 유지되는 상황이 반복되곤 하죠.
이번 ‘공급 사이클 심화 시리즈’에서는 단순한 숫자가 아니라,
그 숫자들이 시장에 실제로 어떤 시차를 두고 영향을 주는지를 하나씩 짚어보려 합니다.
‘착공이 늘었다’, ‘분양이 시작됐다’, ‘입주 폭탄이다’라는 말이
실제로는 어떤 시점을 의미하는지, 그리고
실수요자와 투자자 입장에서 어떤 타이밍에 주목해야 하는지를 알려드리고자 합니다.

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🔄 공급 사이클, 이 순서를 기억하자

공급은 단일한 숫자가 아닙니다. 다음과 같은 시차 구조를 가집니다:

1. 착공: 건설사가 실제로 공사를 시작하는 시점.
   • 지자체 인허가와 건축심의가 끝난 후 첫 삽을 뜸
   • 이 시점부터 실질적인 공급은 시작되지만, 시장에는 당장 반영되지 않음
2. 분양: 착공 이후 통상 3~6개월 내 청약 공고
   • 청약과 전매 가능 여부에 따라 일부 시세 반영 시작
   • 실수요보다 투자 심리가 강하게 작용하는 시점
3. 입주: 착공 후 약 2~3년 뒤
   • 건물 완공, 실제 거주 가능
   • 전세 물량과 매물 본격 등장
4. 실입주 및 거래 발생:
   • 입주 직후 실입주 중심
   • 입주 후 3~6개월 사이 실거래가 활발해지며 매매 시장에도 영향
5. 시세 반영:
   • 입주 6개월~1년 후부터 전세가/매매가 지표에 본격 반영

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🎯 왜 이 사이클을 제대로 이해해야 할까?

예를 들어, “2025년에 입주폭탄이 온다”는 뉴스는
실제로는 2022~2023년에 착공된 단지들이 지금 입주하는 것이며,
현재 착공되고 있는 단지는 2027~2028년에야 시장에 진입하게 됩니다.
즉, 현재 뉴스에 나오는 공급 지표와, 시장이 체감하는 가격 변화는 같은 시점이 아닙니다.
단기 투자자일수록 ‘착공’이라는 초기 공급 데이터를 과잉 해석하고,
장기 투자자일수록 ‘입주’ 또는 ‘입주 후 거래 활성화 시기’를 중심으로 접근하는 경향이 있습니다.

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🏙️ 각 단계별 서울 실제 단지 사례

1. 착공 단계 – 잠실주공5단지 재건축 (송파구)
   • 2024년 도시계획심의 통과, 2025년 말 착공 예상
   • 사업시행인가 및 관리처분계획 수립 중
   • 실제 입주는 2032~2033년으로 매우 장기
   • 지금 숫자는 “공급”으로 보이지만 시장에는 8~9년 후 도달
2. 분양 단계 – 힐스테이트 메디알레 (은평구)
   • 총 2,400세대 규모, 일반분양 483세대
   • 2025년 분양 공고 예정
   • 실질 입주는 2028년경으로 추정
   • 전매 제한 여부와 청약 결과에 따라 투자 관심도 높음
3. 입주 단계 – 올림픽파크 포레온 (강동구 둔촌주공 재건축)
   • 서울 최대 규모 재건축 단지 (12,032가구)
   • 2025년 1월부터 입주 시작
   • 실입주자 중심으로 거래 가능성 시작
   • 2025년 하반기부터 실거래 시세 반영 가능성 ↑
4. 공급폭탄 도달 단계 – 신반포4지구(메이플 자이) (서초구)
   • 2025년 6월 입주 예정
   • 한강변 입지 + 고급 단지 중심의 입주 집중 시기
   • 서초·강남 일대 전세 공급이 단기 급증할 가능성

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🧠 현실집로그 생각

부동산은 숫자보다 시점이 중요합니다.
언제 착공했는가, 언제 입주하는가, 언제 거래가 터지는가,
이 모든 시점을 꿰뚫고 있어야 진짜 시장을 예측할 수 있습니다.
뉴스는 대부분 “지금 기준의 숫자”만 보여주지만,
실전 투자자는 “그 숫자가 시장에 도달하는 시간차”를 해석할 줄 알아야 합니다.
즉, 지금 착공이 늘었다고 가격이 바로 떨어지는 게 아니고,
3년 뒤 입주 시점에서 전세가가 출렁일 수 있다는 의미죠.
그리고 그 입주가 실제로 전세 시장/매매 시장에 영향을 미치는 건
입주 6개월~1년이 지나고 나서야 가시화됩니다.

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📘 이번 시리즈 구성은 이렇게 됩니다

1. 착공 → 분양 → 입주까지, 공급 사이클 읽는 법
2. ‘착공=공급’ 아니다? 실제로는 어떤 시차가 벌어질까
3. 공급폭탄이 진짜로 시장에 미치는 시점은 언제인가
4. 사이클 구간별 투자전략 (대기, 진입, 회수 타이밍)

오늘은 그중에서도 공급 사이클의 기본 흐름과 시차 구조,
그리고 서울에서 현재 각 단계에 해당하는 대표 단지들을 함께 정리해보았습니다.