재개발·재건축 현실 정복 ④편 - 조합설립인가 이후 매수, 정말 안전할까?

재개발·재건축 현실 정복 시리즈 ④편
조합설립인가 이후 매수, 정말 안전할까?

부동산 스터디 | 공부노트

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✍️ 프롤로그: 조합설립인가 이후, 정말 안전할까?

조합설립인가를 받았다고 해서 무조건 안전할까요?

법적 안정성은 높아지지만, 실제로는 여전히 다양한 리스크가 남아 있습니다.

오늘은 조합설립인가 이후 매수 시 주의해야 할 리스크와 체크포인트를 살펴봅니다.

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🏗️ 조합설립인가란 무엇인가?

• ✔️ 조합이 공식적으로 법적 지위를 갖게 되는 절차
• ✔️ 조합원 자격(권리) 확정
• ✔️ 정비사업의 본격적인 시작 단계

요약:
'조합설립인가'는 '투자 안정성 상승'의 신호이지만, 아직 '완전한 안전'은 아닙니다.

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🚨 조합설립인가 이후에도 남아 있는 리스크

리스크 항목	설명	실제 사례
사업시행인가 지연	주민 갈등, 소송 등으로 사업 추진 지연	노량진6구역: 조합 설립 후 소송전, 사업 3년 이상 지연
분양가상한제/건축비 상승	분양가 규제 강화, 공사비 급등으로 사업성 악화	흑석3구역: 분양가 조정 갈등, 추진 지연
추가 분담금 리스크	공사비 인상에 따른 조합원 추가 부담 발생	상계1구역: 추가 분담금 급등, 조합원 불만 고조
입주 지연 리스크	인허가 지연, 착공 지연, 소송으로 입주 지연	방배5구역: 시공사 갈등으로 착공 지연

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🛠️ 조합설립인가 이후 매수 시 실전 체크포인트

• ✔️ 사업시행인가 신청 여부 확인 (구청 고시, 클린업시스템)
• ✔️ 시공사 선정 완료 여부 확인 (조합 공고문 확인)
• ✔️ 예정 분양가 수준과 사업성 분석 (인근 시세 대비)
• ✔️ 조합 운영의 안정성 점검 (총회, 설명회 진행 여부)

요약:
"조합설립인가" 이후에도 속도, 사업성, 추진 안정성을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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💡 현실집로그 생각

'조합설립인가 이후 = 절대 안전'이라는 공식은 존재하지 않습니다.

✔️ 인허가 속도, ✔️ 사업성 유지 가능성, ✔️ 조합 내부 갈등 여부까지 실제 시장 상황을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

정리:
"법적 절차를 믿되, 시장 리스크를 무시하지 말 것."

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📚 현실집로그 시리즈 추천

• 📌 ①편: 재개발과 재건축, 진짜로 다른가?
• 📌 ②편: 초기 투자자 vs 중후반 투자자 전략 차이
• 📌 ③편: '사업성 없다'는 지역, 어떻게 걸러야 하나

재개발·재건축 현실 정복 ③편 - ‘사업성 없다’는 지역, 어떻게 걸러야 하나

 

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