📘 부동산 공부노트 | 세금편 ① 부동산 취득세·보유세·양도세 구조

 

📘 부동산 공부노트 | 세금편 ①

부동산 취득세·보유세·양도세 구조

– 부동산 보유 전 과정에 걸친 세금 흐름, 2025년 기준으로 정리합니다

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🧾 부동산 세금, 세 가지 흐름으로 나눠 봅니다

부동산을 보유한다는 것은 단순히 ‘매수 → 보유 → 매도’의 흐름뿐 아니라,

그 과정마다 세금이 어떻게 부과되는지를 이해하는 것도 포함됩니다.

2025년 기준, 부동산 관련 세금은 다음과 같이 3단계로 구분됩니다.

1. 취득세 – 매수 시점
2. 보유세 – 보유 기간 중 매년 납부
3. 양도소득세 – 매도 시점

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① 취득 시: 취득세

2025년 현재 취득세는 주택 수, 지역 규제 여부에 따라 달리 적용되며, 다음과 같습니다.

구분	세율	주요 내용
1주택자	1~3%	주택가격에 따라 6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3% 적용
조정지역 2주택자	8%	조정대상지역 내 2주택 보유 시 중과세율 적용
조정지역 3주택 이상	12%	조정대상지역 내 3주택 이상 보유 시 중과세율 적용

💡 참고: 생애최초로 소형주택(아파트 제외)을 구입하는 경우, 기존 200만 원에서 300만 원까지 감면한도 상향 (2025년 기준)

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② 보유 중: 보유세 (재산세 + 종합부동산세)

보유세는 ① 재산세와 ② 종합부동산세(종부세)로 나뉘며, 각각 과세 기준과 공제 기준이 다르므로 구분하여 이해해야 합니다.

항목	재산세	종합부동산세 (종부세)
과세 대상	모든 주택	1세대 1주택 기준 공시가 11억 초과 (2025년 기준)
과세 시기	매년 6월 1일 보유 기준	동일 (6월 1일 기준)
세율	0.1% ~ 0.4%	0.6% ~ 3.0% (다주택자는 중과)
특징	실거주 여부 무관	1세대 1주택자 감면 가능, 주택 수 및 보유가액 따라 차등

✔️ 종부세는 2025년부터 1주택자 기본공제가 9억 → 11억 원으로 상향되어 중산층 실수요자 보호 측면에서 완화된 구조입니다.

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③ 매도 시: 양도소득세

양도소득세는 주택 수와 보유 기간, 실거주 여부, 지역 규제 상태에 따라 크게 달라집니다.

구분	세율	주요 기준
1주택자	6% ~ 45%	2년 이상 보유 + 거주 시 12억 원까지 비과세
조정지역 2주택자	기본세율 + 20%	중과세율 적용 (5월 9일까지는 한시적 유예)
조정지역 3주택 이상	기본세율 + 30%	중과세율 적용 (유예 종료 이후 적용 예정)

💡 2025년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과 한시적 유예 중
단, 유예 종료 이후엔 다시 중과세율 적용 예정이므로 양도 시점 관리 중요

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🧠 현실집로그의 생각

“부동산 세금은 ‘구매 → 보유 → 매도’라는 시간 흐름을 따라 움직이며,
단순한 세율이 아닌 시점과 조건에 따라 그 효과가 완전히 달라집니다.”

• 매수 단계에서는 감면 요건을 충분히 검토해야 하고
• 보유 단계에서는 종부세 기준, 주택 수 변동에 따른 세 부담 추이를 파악해야 하며
• 매도 단계에서는 양도차익뿐 아니라 비과세 요건 충족 시점을 명확히 계산해야 합니다.

👉 특히 2025년은 세제 유예, 공제 한도 상향 등 변화가 큰 해로, 내 상황과 계획을 다시 조정해볼 필요가 있습니다.

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📚 다음 시리즈 예고

• ✔️ 세금편 ①: 취득세·보유세·양도세 구조
• 🔜 세금편 ②: 1주택자 vs 다주택자 양도세 차이
• 🔜 세금편 ③: 공동명의 시 세금 차이
• 🔜 세금편 ④: 신혼부부 감면 제도 총정리