📘 부동산 공부노트 | 세금편 ② 1주택자 vs 다주택자 양도세 차이

📘 부동산 공부노트 | 세금편 ②

1주택자 vs 다주택자 양도세 차이

– 양도세, 보유 주택 수에 따라 얼마나 달라질까?

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🧾 집을 팔 때, 같은 이익이라도 세금은 다르다?

부동산 투자에서 ‘차익’은 같아도
📌 실제 손에 쥐는 돈은 양도세 계산 방식에 따라 크게 달라집니다.

양도소득세는 다음 3가지를 기준으로 계산돼요:

1. 보유 주택 수
2. 보유 및 거주 기간
3. 지역 규제 여부 (조정대상지역 등)

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① 1세대 1주택자 – 기본세율 vs 비과세

보유 + 실거주 요건을 충족한 1주택자는
12억 원까지 비과세, 초과분에 대해서만 기본세율이 적용됩니다.

항목	내용
비과세 기준	2년 이상 보유 + 2년 이상 거주
비과세 한도	양도차익 12억 원까지 비과세
적용 세율	6% ~ 45% (기본 누진세율)
추가 감면 요건	고령자, 장기보유공제 가능

💡 12억 초과분에 대해서만 과세되므로 양도세 부담이 크게 줄어듦

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② 2주택 이상 보유자 – 중과세율 적용

조정대상지역 내 2주택 이상을 보유한 경우,
기본세율에 20% 또는 30% 중과세율이 추가됩니다.

항목	조정지역 2주택자	조정지역 3주택 이상자
중과세율	기본세율 + 20%	기본세율 + 30%
장기보유공제 적용	❌ 적용 불가	❌ 적용 불가
비과세 여부	❌ 없음	❌ 없음

예: 5억 원 차익 발생 시
→ 1주택자: 일부 비과세 또는 기본세율
→ 다주택자: 최대 75% 수준의 실효세율 부담 가능성

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📅 2025년 현재 한시적 중과 유예 중

현재(2025년 5월 9일까지)는
조정지역 내 다주택자 양도세 중과 유예가 적용되고 있습니다.

• ✅ 중과 제외
• ✅ 장기보유공제 가능

📌 단, 유예 종료 후에는 다시 중과세율 적용 예정 → 매도 시점 전략 중요

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🧠 현실집로그의 생각

“같은 5억을 벌더라도,
세금 전략이 다르면 실제 손에 쥐는 돈은 ‘1억 이상’ 차이 날 수 있습니다.”

• ✔️ 실거주 요건은 단순히 주소 이전이 아닌 실제 거주 여부가 기준입니다
• ✔️ 규제지역 여부는 변동 가능하므로, 현재 + 예상 규제 상태 모두 고려해야 합니다
• ✔️ 다주택자라면 한시적 유예기간 안 매도가 유리할 수 있습니다

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📚 다음 시리즈 예고

• ✔️ 세금편 ①: 취득세·보유세·양도세 구조
• ✔️ 세금편 ②: 1주택자 vs 다주택자 양도세 차이
• 🔜 세금편 ③: 공동명의 시 세금 차이
• 🔜 세금편 ④: 신혼부부 감면 제도 총정리