📘 부동산 공부노트 | 세금편 ③공동명의 시 세금 차이

📘 부동산 공부노트 | 세금편 ③

공동명의 시 세금 차이

– 명의만 나눴을 뿐인데, 세금은 정말 줄어들까?

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🧾 공동명의, 단독명의보다 무조건 유리할까?

집을 구입하거나 상속·증여를 고민할 때, 많은 분들이 이렇게 물어보세요.

“공동명의로 하면 세금이 줄어드나요?”

 

정답은 “경우에 따라 다릅니다.”

공동명의는 단순히 절세뿐 아니라 양도세, 보유세, 증여세, 상속세까지 폭넓은 세금 전략의 수단이 될 수 있습니다.

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① 양도세 측면 – 공동명의는 양도차익을 나눠 과세

양도소득세는 1인당 양도차익 기준으로 과세되므로, 공동명의(예: 50:50)로 분산할 경우 세 부담이 낮아질 수 있습니다.

구분	단독명의	공동명의 (50:50)
양도차익	5억 원 전체 1인 과세	2.5억 원씩 각자 과세
세율 적용	고세율 구간 적용 가능성 ↑	세율 구간 분산 → 절세 효과 ↑
비과세 한도	1인당 12억 한도 기준	각자 6억씩 비과세 한도 적용 가능

💡 특히 1세대 1주택 비과세 한도(12억)는 공동명의 시 각자 6억씩 분산 적용되므로 초과 시 유리한 구조가 됩니다.

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② 보유세 측면 – 종부세는 나눠 보유하면 유리할 수 있음

종합부동산세(종부세)는 1인 기준 공시가격 11억 초과 시 과세되므로,

공동명의로 나누면 과세 기준 미달로 세금이 아예 안 나올 수 있습니다.

구분	단독명의	공동명의
종부세 기준	공시가 11억 초과 과세	각자 6억 기준 → 유예 가능
공제 적용	11억 공제	각자 6억씩 공제 (합산 12억)

💡 공시가격이 12억 미만이라면 공동명의가 유리하지만, 12억 초과 시 단독명의가 유리할 수도 있습니다.

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③ 증여/상속 측면 – 미래를 고려한 절세 전략

• ✔️ 공동명의를 통한 증여는 ‘사전증여’로 인정되어 추후 상속세 절감 가능
• ✔️ 부부간 공동명의로 할 경우, 증여세 6억까지 비과세 (10년간)

단, 취득세 이슈 등으로 인해 명의 이전 시 실질적 자금 흐름이 없어도 증여로 간주될 수 있으므로 자금출처 증빙이 중요합니다.

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📌 실제 사례로 보는 공동명의 세금 시뮬레이션

💡 사례 조건

• 아파트 매매가: 15억 원
• 부부 공동명의 (50:50)
• 남편 연소득 1억 원 / 아내 연소득 6천만 원 → 총 1.6억
• LTV 40% → 6억 대출 가능
• DSR 40% 기준 내 최대 대출 확보

① 양도세 시뮬레이션 (향후 20억에 매도 시)

항목	단독명의 (남편)	공동명의 (50:50)
양도차익	5억	각 2.5억
비과세 한도	12억 전액 적용	각 6억 적용 (실거주 시)
세율	고세율 구간 적용 가능성 ↑	세율 분산 → 절세 효과 ↑

② 종부세 시뮬레이션

• 공시가격 약 10.5억 추정 (15억 시세 × 70%)
• 단독명의: 공시가 10.5억 < 공제 11억 → 과세 없음
• 공동명의: 각 5.25억 보유 → 공제 6억 이내 → 과세 없음

→ 공시가 12억 초과 시 단독명의가 더 유리할 수도 있음

③ 대출 측면

• 부부 공동명의 시 각자의 소득 기준으로 LTV/DSR 적용
• 총 연소득 1.6억 → DSR 40% 기준 연 6,400만 원까지 원리금 상환 가능
• 40년 만기, 4% 기준 → 약 7억 원 대출 가능
• 공동명의로 분산 시 LTV 한도 내에서 최대 대출 확보 유리

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⚠️ 유의사항 – 무조건 공동명의가 유리한 것은 아닙니다

• 양도세 비과세 요건 충족 시, 공동명의는 부부 모두 거주 요건 충족 필요
• 보유세는 종부세 기준선에 따라 유불리가 바뀜
• 증여로 간주되는 상황에 대한 세무 검토 필수

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🧠 현실집로그의 생각

“공동명의는 단순한 명의 분산이 아닙니다. 세금뿐 아니라 가족의 자산 구조, 거주 요건, 상속 계획까지 함께 고려한 ‘전략적 판단’이 되어야 합니다.”

 

• ✔️ 단기 절세에만 초점을 맞추면, 추후 양도/보유/상속에서 오히려 손해를 볼 수 있어요.
• ✔️ 특히 종부세 공제 기준과 양도세 비과세 요건은 주택 가격 수준에 따라 공동명의/단독명의 중 정밀 비교가 필요합니다.

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📚 다음 시리즈 예고

• ✔️ 세금편 ①: 취득세·보유세·양도세 구조
• ✔️ 세금편 ②: 1주택자 vs 다주택자 양도세 차이
• ✔️ 세금편 ③: 공동명의 시 세금 차이
• 🔜 세금편 ④: 신혼부부 감면 제도 총정리