📘 부동산 공부노트 | 영끌 시리즈 ④ DSR과 대출 한도, 이해하고 설계하기

📘 부동산 공부노트 | 영끌 시리즈 ④

DSR과 대출 한도, 이해하고 설계하기

– 대출, 얼마나 받을 수 있을까? 어떻게 설계해야 할까?

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💬 대출 한도 계산, 왜 이렇게 복잡한가요?

과거엔 LTV 비율만 보며 대출 한도를 예측할 수 있었지만,
이제는 📌 DSR(총부채원리금상환비율)이 핵심 기준이 되었습니다.

즉, "소득 대비 얼마나 갚을 수 있느냐"가 대출 가능 금액을 좌우하는 시대입니다.

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📊 LTV와 DSR, 개념 다시 정리

용어	뜻	핵심 개념
LTV	Loan To Value	집값 대비 대출 허용 비율 (예: 70%)
DSR	Debt Service Ratio	연소득 대비 모든 대출 원리금 상환 비율 (예: 40%)

💡 LTV는 ‘대출 최대치’, DSR은 ‘실제로 가능한 대출 한도’라고 보면 됩니다.

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💸 실제로 대출은 얼마나 받을 수 있을까?

예시) 연소득 6천만 원 / 금리 4% / 30년 원리금균등

조건	계산 결과
DSR 한도	40% × 6,000만 = 2,400만 원/연
월 상환 한도	약 200만 원
대출 가능액	약 3억 9천만 원 (30년, 4%)

→ 집값이 아무리 높아도 DSR을 초과하면 대출 불가!

💡 DSR 계산 방식 정리

• DSR (%) = 연간 모든 대출 원리금 / 연소득 × 100
• 연소득이 높을수록 대출 여력이 늘어남
• 신용대출·자동차할부·마이너스통장까지 포함됨

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✅ 대출 설계 전략은 이렇게!

전략	설명
💳 대출 총액보다 월 상환액을 중심으로 설계	“얼마를 빌릴 수 있냐”보다 “얼마를 갚을 수 있냐”가 핵심
🧾 기존 부채 먼저 상환	신용대출, 마이너스통장을 정리하면 DSR 여유 생김
📈 장기 만기로 분산	주담대는 40년, 신용대출은 단기 → 월 상환액 분산
📉 혼합형 금리 선택	초기 5년 고정 후 변동 → DSR 계산에 유리하게 작용

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🧠 현실집로그 생각

“이제는 집값보다 대출 구조가 중요한 시대입니다.”

집을 살 수 있냐 없냐는, 내가 소득 기준을 충족하느냐에 달렸어요.
대출도 설계입니다. 감당 가능한 월 상환, LTV-DSR 밸런스가 중요해요.

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📚 영끌 시리즈 완결!

• ✔️ ①편: 영끌의 기준은 뭘까?
• ✔️ ②편: 영끌의 위험성과 방어 전략
• ✔️ ③편: 금리 변화와 대출 구조의 이해
• ✔️ ④편: DSR과 대출 한도, 이해하고 설계하기

👉 현실집로그 부동산 공부노트 시리즈
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