지분형 주택담보대출, 다시 돌아온다｜내 집 마련에 공공과 함께 투자하는 시대?

지분형 주택담보대출, 다시 돌아온다｜내 집 마련에 공공과 함께 투자하는 시대?

뉴스・법령 해석 ｜ 현실집로그

2025년 하반기, '지분형 주택담보대출'이 정부 시범사업으로 다시 돌아옵니다.
📌 영끌 대출 부담을 줄이고, 공공이 지분을 나눠 투자하는 구조로
무주택자에게 새로운 ‘내 집 마련 사다리’를 제공할 수 있을지 주목됩니다.

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📌 어떤 내용이 바뀌었나요?

• 무주택자가 집을 살 때 공공(HF 등)이 지분 투자자로 참여
• 자기 자금 부담은 절반 수준으로 감소
• 공공 지분에 대해 낮은 사용료만 부담, 향후 환매 가능
• 집값 상승분은 지분에 따라 분할, 하락 시 HF가 손실 부담
• 시범사업 규모 약 1,000가구, 서울 기준 10억 이하 주택 대상

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📉 과거 정부의 시도는 어땠을까?

• 박근혜 정부(2013): 손익 공유형·수익 공유형 모기지 도입
• → 매각차익·손실을 정부와 분담했으나, 낮은 집값 상승률과 금리 하락으로 외면
• 문재인 정부(2021): 지분적립형 분양주택 추진
• → 초기 분담금만 내고 입주, 이후 장기 분할 취득 → 공급량 적고 제도 복잡해 미정착

📌 과거 실패 원인: 집값 상승기에는 공유보다 단독 소유 선호, 정책 실행력 부족

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🔍 이번 지분형 주담대, 뭐가 다를까?

• 공공(주금공) 투자 후에도 실입주자 중심 설계
• 과거처럼 분양공급 방식이 아닌, 기존 매물 선택 가능
• 중도 환매 가능 구조 + 저금리 사용료 = 유연한 자산관리 가능
• 집값 하락 시 손실 부담은 공공이 지분율만큼 분담

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💡 현실집로그 생각

“이번엔 '대출'이 아닌 '공동 투자'입니다. 그러나 시장은 아직 개인 소유에 익숙합니다.”

지분형 주담대는 집값 부담을 줄일 수 있는 유효한 대안이지만, 여전히 소유권 통제에 대한 심리적 저항과 공공 실행력이라는 벽이 있습니다.
특히 환매 시점, 시세 결정 방식, 사용료 구조 등의 투명성과 제도적 설계가 관건입니다.

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📌 핵심 요약 3줄

• 🟢 2025년 하반기, 지분형 주담대 시범 도입
• 🟡 공공과 함께 집을 사는 구조로 영끌 대체 기대
• 🔴 환매 방식, 사용료, 시장 수용성은 여전히 변수

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최종 업데이트: 2025.05.08