공급이 몰리는 지역의 공통점 – 왜 거기만 아파트가 생겨날까?📘 부동산 공부노트 ②-5편 | 아파트 가격의 구조 마지막 편📌 공급은 어디에 몰릴까?조건설명교통 인프라 확충GTX, 지하철 연장, 고속도로 신설 등규제 완화 지역투기과열지구 해제, 재개발·재건축 활성화 허용대규모 유휴부지군부대 이전, 공장 부지 개발, 구도심 재정비공공 주도 사업지신도시, 공공택지, 기업도시 등 정책 기반 개발📊 실제 사례고양 창릉신도시: 3호선 연장 확정 + 대규모 택지 → 수도권 대표 공급지로 급부상수원·용인·화성 경계 지역: SK하이닉스 클러스터 조성 발표 후, 주변 3만 세대 공급 계획 확정인천 검단: 5호선 연장 + 공항철도 환승 개선 + 공공택지 + 자체 산업단지 구성⚠️ 공급이 몰리는 지역의 위험도📉 공급 ..

재건축/재개발 수익 구조 완전 정리 – 조합원, 일반분양, 시공사, 누가 얼마를 가져가나?부동산 공부노트 ②-4편📌 재건축 vs 재개발, 무엇이 다를까?구분재건축재개발대상노후 아파트노후 주택 및 상가 밀집 지역수익 구조일반분양 수익 중심공공지원, 임대비율 등 영향인허가 절차안전진단 등 까다로움지자체 재량, 갈등 변수 많음💰 수익 구조: 누가, 어떻게 수익을 가져가는가?1. 조합원조합원 분양가는 일반분양가의 약 70~80% 수준.예: 조합원 분양가 3억 원 / 일반분양가 4억 원 → 시세차익 1억 원 기대 가능.일반분양 수익이 높을수록 조합원 분담금은 줄고, 수익은 커짐.하지만 분양가 상한제가 적용되면 일반분양 수익이 제한되어 조합원 수익도 낮아짐.이에 따라 상한제가 적용되는 지역에서는 조합이 사업 추..

청약 가점제의 허상과 현실 – 높은 점수면 정말 당첨될까?부동산 공부노트 ②-3편 | 아파트 가격의 구조 편📌 청약 가점제란?무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 점수로 환산해고득점자 순으로 당첨자를 뽑는 제도입니다. (최고점 84점)본래 취지는 실수요자에게 우선권을 부여하기 위한 제도였지만,현실에선 고득점자만 유리한 구조가 굳어지고 있어요.📉 현실 속 당첨 커트라인지역84㎡ 커트라인서울 강남권72~79점수도권 인기지역64~70점지방 광역시45~60점“69점이면 당첨 가능?”→ 아니요. 오히려 떨어질 수도 있어요.커트라인은 단지, 지역, 시기에 따라 천차만별입니다.⚠️ 가점제의 한계극단적 쏠림: 가점제 100% 단지는 고득점자만 당첨2030 소외: 무주택 기간 짧고, 부양가족 없어 고득점 ..

전세가율로 읽는 시장의 신호 – 지금 사도 될까?부동산 공부노트 ②-2편 | 현실집로그📌 전세가율이 뭐길래 시장의 '신호등'이 되나요?전세가율은 아파트 전세 가격을 매매 가격으로 나눈 비율입니다.예: 매매가 10억, 전세가 7억이면 전세가율은 70%전세가율 = (전세가 ÷ 매매가) × 100이 수치가 높다는 건“전세 대비 매매가가 낮다”는 의미고,반대로 낮다는 건 “전세보다 매매가가 고평가됐다”는 뜻이에요.📉 전세가율이 낮으면 무슨 일이 벌어지나요?전세가율이 낮다는 건 전세보다 매매가가 상대적으로 높다는 의미입니다.이런 상황에서는 두 가지 현상이 자주 나타납니다.⏳ 매수 관망 → 실수요자들이 “지금 사기엔 너무 비싸다”며 매수를 미룸 → 거래량 감소🛑 하락 방어 중 → 수요는 죽었지만, 매도자는 버..

아파트 가격의 구조 – 공급 부족이 정말 원인일까?부동산 공부노트 ②-1편 | 현실집로그📌 정말 공급이 부족해서 집값이 오르는 걸까?뉴스에서 집값 상승 원인을 물으면 흔히 나오는 말,"공급이 부족해서 가격이 오릅니다."하지만 이 말은 진짜 사실일까요?공급 부족 = 집값 상승이라는 공식은 언제나 유효한 걸까?📊 데이터로 보는 ‘공급 부족설’의 오해🏘 2021년~2023년 수도권 입주 물량은 오히려 역대 최고 수준📉 2022~2023년 입주가 늘었지만 가격은 하락세🧭 공급 부족이라면, 왜 매도는 없고 매물은 넘쳐났을까?결국 집값은 단순 공급의 문제를 넘어서, 수요 심리와 금융 환경, 정책 리스크에 따라 결정됩니다.🔎 집값을 움직이는 진짜 변수들📉 금리: 대출 여력이 줄면 집을 못 사요🔐 정책:..

도보 10분이 가격을 결정한다 – 도보생활권 분석법부동산 공부노트 ①-5편 | 현실집로그📌 도보생활권이란?요즘 부동산에서는 ‘도보 10분 생활권’이라는 말을 자주 씁니다.대중교통, 학교, 마트, 병원, 공원 등 생활의 핵심 인프라가 반경 500~700m 내에 있는지가아파트 가격의 핵심 기준이 되고 있어요.“차 안 타고도 다 되는 동네”그것이 바로 도보생활권 프리미엄입니다.🔎 도보 10분 안에 있어야 하는 것들🚇 지하철역, 환승센터🏫 초등학교, 어린이집🏪 대형마트, 편의점🏥 병원, 약국, 보건소🌳 공원, 산책로, 커뮤니티센터이 모든 게 가까울수록 실거주 만족도는 올라가고,매매가와 전세가도 강세를 보입니다.📏 지도상 거리보다 중요한 것들실거주자들은 숫자 거리보다 동선의 편안함을 더 중요하게 생..

상급지 이동과 수요의 집중은 어떻게 만들어지나?부동산 공부노트 ①-4편 | 현실집로그📌 상급지 이동이란?상급지 이동이란 말 그대로, 더 나은 입지, 더 나은 조건을 갖춘 곳으로 이주하는 것을 말해요.서울에서 흔히 말하는 ‘상급지’는 단지 가격만이 아니라,교통, 학군, 생활 인프라, 이미지까지 포함한 종합 가치의 결과입니다.예를 들면:- 목동 → 반포- 마포 → 용산- 상도 → 흑석이사하려는 이유는 단순히 “더 비싼 집”이 아니라,“더 나은 삶의 환경”을 얻기 위한 전략적 선택이죠.🔎 왜 수요는 특정 지역에 몰릴까?비싼 곳에 사람들이 더 몰리는 건 아이러니하게 들릴 수 있지만,실제로는 조건이 검증된 곳에 수요가 몰리는 현상이에요.🚉 교통이 편리하고🎓 학군이 안정적이며🏢 이미 대기업·공공기관 종사자..

같은 동네, 같은 평형인데 왜 우리 집만 안 오를까?부동산 공부노트 ①-3편 | 현실집로그📌 왜 같은 지역, 같은 평형인데도 가격이 갈릴까?분양 당시 똑같은 가격에 입주했던 아파트,이제는 실거래가를 보면 1억 원 이상 차이가 나는 경우도 있어요.“같은 단지인데 우리 집은 왜 안 팔릴까?”→ 문제는 입지가 아니라, 단지 안에서 벌어지는 격차입니다.📐 아파트 가격에 영향을 주는 내부 요인① 브랜드가 가격을 만든다‘래미안’과 ‘중소 건설사’의 브랜드 인지도 차이로, 같은 입지여도 수천만~1억 이상 차이 발생.마감 품질, 설계 신뢰, A/S 기대감 때문이며브랜드 선호도가 높은 단지는 거래 속도도 빠름.② 대단지가 환금성을 만든다100세대 vs 1,000세대규모가 클수록 커뮤니티, 자치력, 거래량 모두 유리...