📘 부동산 공부노트 | 영끌 시리즈 ① 영끌의 기준은 뭘까?

📘 부동산 공부노트 | 영끌 시리즈 ①

영끌의 기준은 뭘까?

– 대한민국에서 집을 사는 가장 솔직한 방식

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💬 “영끌”, 도대체 무슨 뜻일까?

‘영끌’은 “영혼까지 끌어모아 집을 산다”는 말의 줄임말이에요.
단순히 대출을 많이 받는다는 뜻이 아니라,
📌 집을 사기 위해 내가 가진 모든 자산과 조달 수단을 총동원하는 상태를 뜻합니다.

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📌 영끌의 실질적 기준은?

기준	설명
💳 DSR 한계치 근접	연소득의 40%까지 대출 원리금 상환 부담 도달
🧾 LTV 최대치 사용	주택담보대출 최대한도인 70%까지 당겨 씀
💸 보유자금의 2~3배 이상 외부 조달	계약금·중도금·잔금 대부분을 대출, 지원으로 조달
📉 월 소득의 30% 이상을 상환에 사용	매달 가처분소득의 절반이 대출 상환에 쓰일 때

💡 즉, 대출 총액보다는
‘갚을 수 있을지 불안한 구조’에 도달했을 때 사람들은 그걸 “영끌”이라 말합니다.

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👀 대한민국 사람들은 실제로 어떻게 영끌할까?

자금 채널	설명
🏦 주택담보대출	LTV 70%까지 최대한 당겨서 받음
💳 신용대출 / 마이너스 통장	계약금 부족분, 인테리어 비용 충당
👨‍👩‍👧‍👦 가족/부모 지원	현금 지원, 명의 대여, 증여 형태
📉 기존 자산 해지	보험 해약, 펀드 인출, 퇴직연금 중도 인출
🔁 전세보증금 활용	전세 세입자 유도 → 보증금으로 잔금 조달

이처럼 영끌은 제도상 허용된 최대치까지 당겨 쓰는 것을 말해요.
단순히 빚만 많은 것이 아니라, 미래의 재무 안정성을 담보로 오늘 결정을 내리는 것이죠.

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📊 현실 시뮬레이션 예시 (연소득 1.4억 / 주담대 40년 기준)

조건: 연소득 합계 1.4억 / 보유자금 4억 / 흑석자이 59㎡ 실입주

항목	수치
연소득	1억 4,000만 원
월소득	약 1,167만 원
주담대	11억 원 (LTV 70%, 40년 만기, 연 4%)
월 상환액	약 459.7만 원
DSR 비율	39.4%
월소득 대비 상환 부담률	39.4%

📌 이 시뮬레이션은 DSR 40% 기준을 간신히 통과하지만,
체감상으로는 명백히 ‘영끌에 가까운 부담 구조’라고 볼 수 있어요.
예상치 못한 지출이 발생하면 바로 재정적 압박을 받을 수 있는 수준입니다.

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🧠 현실집로그 생각

“영끌은 단지 대출액의 문제가 아닙니다.
미래의 내가 지금의 결정을 감당할 수 있느냐가 진짜 기준입니다.”

지금은 대출이 가능해도,
금리 상승, 전세 공실, 자녀 출산 등
예상 밖의 변수 하나로 무너지기 쉬운 구조라면
그건 ‘영끌’이라 부를 수 있어요.

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📚 다음 시리즈 예고

이 글은 〈영끌 시리즈〉의 1편입니다.
다음 편에서는 이 주제를 다룰 예정이에요:

• ②편: 영끌의 위험성과 방어 전략 – 리스크는 어떻게 관리할까?

👉 현실집로그 부동산 공부노트 시리즈로 계속 이어집니다.
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